Zapttan Sorumluluk

Satıcı yalnız malı teslim etmekle yükümlü değildir; alıcının o mal üzerinde çekişmesiz bir hukuki konum elde etmesini de sağlamalıdır. Zapttan sorumluluk bu güvencenin adıdır: üçüncü bir kişi, sözleşme kurulurken var olan bir hakka dayanarak satılanı alıcının elinden alırsa satıcı sorumlu olur.

A. Zapt Kavramı ve Koşulları

Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı bir üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınırsa satıcı bundan dolayı alıcıya karşı sorumlu olur (TBK m. 214).

Koşullar dört başlıkta toplanır:

• Üçüncü kişinin dayandığı hak, sözleşmenin kurulduğu sırada var olmalıdır.
• Hak, satılanı alıcının elinden almaya elverişli olmalıdır — mülkiyet, sınırlı ayni hak ya da üstün bir kişisel hak.
• Satılan fiilen veya hukuken alıcının elinden alınmış olmalıdır.
• Alıcı, elinden alınma tehlikesini sözleşme kurulurken bilmiyor olmalıdır.

Son koşul kanunda açıkça yazılıdır: alıcı tehlikeyi biliyor idiyse satıcı, ayrıca üstlenmiş olmadıkça sorumlu olmaz. Buna karşılık satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse, sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür (TBK m. 214).

Sorumluluk için satıcının kusuru aranmaz; zapttan sorumluluk bir kusursuz sorumluluktur.

Zapt türleri de ayrılır:

• Tam zapt — satılanın tamamı elden çıkar.
• Kısmi zapt — satılanın bir kısmı elden çıkar ya da satılan sınırlı ayni hakla yüklenir.
• Hukuki zapt — mülkiyet elde kalsa da kullanma yetkisi üçüncü kişinin hakkıyla daralır.

Üçünde de aranan ortak unsur aynıdır: üçüncü kişinin hakkı sözleşmenin kurulduğu sırada var olmalıdır. Sonradan doğan bir hak — diyelim satıştan sonra kurulan bir irtifak — zapt değil, satıcının borca aykırılığı olarak değerlendirilir.

B. Tam ve Kısmi Zapt

Tam zaptta satılanın tamamı alıcının elinden alınır ve satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır (TBK m. 217). Ayrıca bir dönme beyanına gerek yoktur; kanun sonucu doğrudan bağlar.

Kısmi zaptta satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan sınırlı ayni bir hakla yüklenmiş olur. Alıcı kural olarak yalnız bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir (TBK m. 218). Ne var ki alıcının bu durumu bilseydi satılanı satın almayacağı durum ve koşullardan anlaşılıyorsa, alıcı hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir; bu hâlde elinde kalan kısmı o zamana kadar elde ettiği yararlarla birlikte satıcıya geri verir.

Ayrım sonucu doğrudan belirler: tam zapt kendiliğinden sona erme, kısmi zapt kural olarak tazminat doğurur.

C. Davanın İhbarı

Zapt tehlikesiyle karşılaşan alıcının ilk yükümlülüğü davayı satıcıya bildirmektir. Alıcı, kendisine karşı açılan davayı satıcıya bildirdiğinde satıcı, durumun gereğine göre ve yargılama usulü uyarınca ya alıcının yanında davaya katılmak ya da alıcı yerine geçerek üçüncü kişiye karşı davayı takip etmek ve savunmak zorundadır (TBK m. 215).

Bildirimin sonucu ispat yükünü kaydırır: bildirme davaya katılmaya ve savunmaya elverişli bir zamanda yapılmışsa, alıcının aleyhinde verilen karar satıcıyı da bağlar. Satıcı ancak, alıcı aleyhine verilen hükmün alıcının ağır kusuru yüzünden verildiğini ispat ederse sorumluluktan kurtulabilir.

İhbarın yapılmamasının sonucu ikili işler: sorumluluk kendiliğinden düşmez, ama satıcı artık hakkın gerçekte üçüncü kişiye ait olmadığını ve davanın kötü yönetildiğini ileri sürebilir. Ayrıca alıcı, davayı satıcıya bildirmekle kaçınılabilecek giderleri isteyemez; ihbar edilse de doğacak yargılama ve yargılama dışı giderleri ise isteyebilir (TBK m. 217).

Kanun iki hâlde ihbar olmaksızın da sorumluluğun devam edeceğini söyler (TBK m. 216): alıcı bir mahkeme kararı beklemeksizin üçüncü kişinin hakkını dürüstlük kurallarına uygun olarak tanımış ve satılanı ona vermişse; ya da alıcı, üçüncü kişinin dava açmasını beklemeden satıcıyı uyuşmazlığı dava yoluyla çözmeye, aksi hâlde tahkim yoluna başvuracağı konusunda gecikmeksizin uyarmış ve bundan sonuç alamadığı için tahkim yoluna başvurmuşsa.

D. Zaptın Sonuçları ve Tazminat

Tam zaptta alıcının isteyebilecekleri kanunda sayılıdır (TBK m. 217):

• Satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin değeri indirilerek, ödediği satış bedelinin faiziyle geri verilmesi.
• Satılanı elinden alan üçüncü kişiden isteyemeyeceği giderler.
• Davayı satıcıya bildirdiği hâlde yargılama giderleri.
• Zaptın doğrudan doğruya sebep olduğu diğer zararlar.

Satıcı ayrıca, kusursuzluğunu ispat etmedikçe alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür. Kusursuzluk ispatı yalnız bu kalem bakımından işler; iadeye ilişkin kalemler kusurdan bağımsızdır.

E. Sorumsuzluk Anlaşmasının Sınırı

Zapttan sorumluluk emredici değildir; taraflar bunu sözleşmeyle sınırlayabilir ya da kaldırabilir. İki sınır vardır ve ikisi de kanunda görünür.

Birincisi gizlemedir: satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse, sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür (TBK m. 214). İkincisi bilgidir: alıcı tehlikeyi biliyorsa satıcı zaten sorumlu olmaz, ayrıca bir sorumsuzluk kaydına gerek kalmaz.

Sorumsuzluk kaydının yorumunda da bir ölçü vardır: kayıt, satıcının bildiği ve gizlediği hakları kapsamaz; genel ifadelerle yazılmış bir kayıt, somut bir hak iddiasını örtmeye yetmez. Uygulamada geçerli sayılan sorumsuzluk kayıtları, üçüncü kişinin hakkının sözleşmede açıkça gösterildiği ve alıcının bunu bilerek satın aldığı hâllerdir.

Zapttan sorumlulukta zamanaşımı için özel bir süre öngörülmemiştir; genel hükümler uygulanır ve süre, zaptın gerçekleştiği andan işlemeye başlar. Ayıptan sorumluluktaki iki yıllık özel süre burada uygulanmaz — iki kurumun en sık karıştırılan yanlarından biri budur.

Zapt ile ayıp arasındaki fark, korunan menfaatte de görünür. Ayıpta korunan, alıcının satılandan beklediği fayda; zaptta korunan, alıcının satılan üzerindeki hukuki konumudur. Aynı olgu bazen ikisine birden yol açar: üzerinde başkasının ipoteği bulunan bir taşınmaz hem hukuki ayıp hem kısmi zapt olarak değerlendirilebilir. Böyle bir yarışmada alıcı, koşulları gerçekleşen hangi yol daha elverişliyse ona dayanabilir.

Zapttan sorumluluğun ayıptan sorumlulukla bir başka kesişme noktası da sorumsuzluk kayıtlarındadır: her iki kurumda da satıcının ağır kusuru ya da gizlemesi kaydı geçersiz kılar. Kanun, bilerek susan satıcıyı hiçbir sözleşme kaydıyla korumaz; bu ortak ilke iki kurumun da arkasında durur.

Zapt tehlikesiyle karşılaşan alıcının elindeki bir başka imkân da ödemezlik def'idir: bedeli henüz ödememişse, zapt tehlikesi ortadan kalkıncaya kadar ödemekten kaçınabilir ve satıcıdan güvence isteyebilir. Bu imkân kanunda ayrıca sayılmasa da karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerin genel hükümlerinden doğar ve uygulamada alıcının en hızlı korunma yoludur.

Örnek olay

(F), (G)'den bir tarla satın almış ve tapuda tescil yapılmıştır. Satıştan iki yıl sonra (H), tarlanın kendisine ait olduğunu ileri sürerek (F)'ye dava açmış ve davayı kazanmıştır; (H)'nin dayandığı mülkiyet hakkı satış sözleşmesinden önce doğmuştur. (F), dava açıldığında durumu (G)'ye hiç bildirmemiştir. (F) tarladan iki yıl boyunca 120.000 TL ürün geliri elde etmiş, ayrıca tarlaya 80.000 TL değerinde sulama tesisi yaptırmıştır. Sözleşmede "satıcı zapttan sorumlu değildir" kaydı vardır; ancak (G) satış sırasında (H)'nin iddiasından haberdardır ve bunu (F)'ye hiç söylememiştir. Ayrı bir taşınmazda ise (F), satın aldığı arsanın bir kısmı üzerinde komşu lehine geçit hakkı bulunduğunu sonradan öğrenmiştir.

Değerlendirme: Tarlada tam zapt vardır: üçüncü kişi (H), sözleşmenin kurulduğu sırada var olan bir mülkiyet hakkına dayanarak satılanın tamamını (F)'nin elinden almıştır (TBK m. 214). Satıcının kusuru aranmaz; zapttan sorumluluk kusursuz sorumluluktur.

Sözleşmedeki sorumsuzluk kaydı sonucu değiştirmez. (G), (H)'nin hak iddiasını biliyor ve gizliyor olduğuna göre, sorumluluğu kaldıran anlaşma kesin olarak hükümsüzdür (TBK m. 214). Kayıt geçerli olsaydı — (G) gerçekten habersiz olsaydı ve (F) tehlikeyi biliyor olsaydı — sonuç tersine dönerdi.

Tam zaptın sonucu kendiliğinden doğar: kanun burada sözleşmenin sona erdiğini kabul eder (TBK m. 217) ve (F)'nin ayrıca bir dönme beyanında bulunmasına gerek kalmaz.

İhbarın yapılmamış olmasının etkisi sınırlıdır ama vardır. (F) davayı (G)'ye bildirseydi, bildirim savunmaya elverişli zamanda yapıldığı için aleyhine verilen karar (G)'yi de bağlardı (TBK m. 215) ve (G) ancak davanın kötü yönetildiğini ispat ederek kurtulabilirdi. Bildirim yapılmadığına göre (G), zamanında bildirilmiş olsaydı daha elverişli bir hüküm elde edilebileceğini ispatladığı ölçüde sorumluluktan kurtulur (TBK m. 215). Ayrıca (F), davayı bildirmekle kaçınılabilecek giderleri (G)'den isteyemez; ihbar yapılsaydı da doğacak yargılama ve yargılama dışı giderleri talep edebilir (TBK m. 217).

Arsa bakımından ise kısmi zapt söz konusudur: satılan sınırlı ayni bir hakla yüklenmiştir. Kural, (F)'nin yalnız bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini istemesidir (TBK m. 218). (F), geçit hakkını bilseydi arsayı hiç satın almayacağı durum ve koşullardan anlaşılıyorsa — örneğin arsayı yapılaşma amacıyla aldığı ve geçit hakkı yapıyı imkânsız kılıyorsa — hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir. O hâlde elinde kalan kısmı, o zamana kadar elde ettiği yararlarla birlikte (G)'ye geri verir. Tam zaptın kendiliğinden, kısmi zaptın ise mahkeme kararıyla sona erme doğurması, iki kurumun en belirgin farkıdır.

Olayın süre yüzü de sorulabilir. Zapttan sorumlulukta ayıptaki gibi kısa bir özel süre yoktur; genel zamanaşımı uygulanır ve süre zaptın gerçekleştiği andan işler. (F)'nin satıştan iki yıl sonra elinden alınmış olması bu yüzden hak kaybı doğurmaz. Aynı olay ayıptan sorumluluk konusu olsaydı, devirden itibaren iki yıllık süre dolmuş olacağı için sonuç tersine dönerdi (TBK m. 231). İki kurumun süre rejimini karıştırmamak gerekir.

Son olarak (F)'nin ihbar yerine başka bir yol izlemiş olması da düşünülebilir. (F), (H) dava açmadan önce (G)'yi gecikmeksizin uyarmış, uyuşmazlığı dava yoluyla çözmesini aksi hâlde tahkim yoluna başvuracağını bildirmiş ve bundan sonuç alamadığı için tahkime başvurmuş olsaydı, satıcının sorumluluğu ihbar yapılmamış olmasına rağmen devam ederdi (TBK m. 216). Aynı sonuç, (F) mahkeme kararı beklemeksizin (H)'nin hakkını dürüstlük kurallarına uygun olarak tanıyıp tarlayı ona vermiş olsaydı da doğardı. Kanun, alıcıyı her hâlde dava açmaya zorlamamış, dürüst davranan alıcıyı korumuştur.