Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Tarafların Borçları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). Satıştan ayrıldığı nokta açıktır: kirada mülkiyet değil, kullanma bırakılır.

A. Kiranın Unsurları ve Türleri

Sözleşmenin üç unsuru vardır: kullandırma, kira bedeli ve tarafların anlaşması. Kira bedeli para olmak zorunda değildir; ürün kirasında bedel ürünün bir payı olarak da kararlaştırılabilir.

Kanun süreye göre ikili bir ayrım yapar (TBK m. 300):

• Belirli süreli kira — kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek sözleşmedir. Bu genel kuraldır; konut ve çatılı iş yeri kiralarında süre dolunca sözleşme kendiliğinden bitmez, kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa bir yıl uzar (TBK m. 347).
• Belirsiz süreli kira — diğer bütün kira sözleşmeleri bu kabul edilir.

Ayrımın ölçütü sürenin yazılı olup olmaması değil, sürenin sonunda kendiliğinden sona erip ermeyeceğidir. Bu ayrım fesih rejimini doğrudan belirler.

Konuya göre de üç rejim ayrılır: genel hükümlere tabi kira, konut ve çatılı iş yeri kirası ve ürün kirası. İkinci grup kiracı lehine emredici hükümlerle korunur.

Üç rejimin uygulama alanı şöyle belirlenir:

• Genel hükümler (TBK m. 299–338) her kira ilişkisine uygulanır ve diğer ikisinin tamamlayıcısıdır.
• Konut ve çatılı iş yeri kirası (TBK m. 339–356) kiracıyı koruyan emredici hükümler getirir; bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır, ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında uygulanmaz (TBK m. 339).
• Ürün kirası (TBK m. 357–378) kullanmanın yanında ürün devşirmeyi de konu alır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bir de bağlantılı sözleşme yasağı vardır: sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m. 340).

Güvence bakımından da sınır konulmuştur: konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Güvence para veya kıymetli evraksa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı bir bankaya depo eder. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Kiranın diğer sözleşmelerden ayrılan yanı sürekli borç ilişkisi olmasıdır. Bunun üç pratik sonucu vardır: borç her dönem yeniden doğar, sona erme kural olarak ileriye etkilidir ve sözleşme dönme ile değil fesih ile sona erdirilir. Kira ilişkisinde geçmişe etkili tasfiye, ancak sözleşmenin baştan geçersiz olduğu hâllerde gündeme gelir.

Kirayı komşu sözleşme tiplerinden ayırmak da gerekir:

Tabloda görülen ölçüt şudur: bırakılan kullanma mı mülkiyet mi, karşı edim var mı yok mu.

Kira ile ariyet ve hasılat kirası gibi eski adlandırmalar da karşılaşılabilir; yürürlükteki kanun bunları kullanım ödüncü ve ürün kirası olarak adlandırır. Kavram değişikliği yalnız isimde değildir: kullanım ödüncünde karşı edim bulunmadığı için ödünç verenin sorumluluğu hafifletilmiş, kira ise tam bir karşılıklı borç ilişkisi olarak düzenlenmiştir.

B. Kiraya Verenin Teslim Borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür (TBK m. 301). Borç bir teslim anıyla sınırlı değildir.

Teslim borcunun üç ölçütü vardır:

• Zaman — kararlaştırılan tarih; kararlaştırılmamışsa borç derhâl muaccel olur.
• Durum — sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olma.
• Kapsam — kiralananla birlikte kullanımı bırakılan eklentiler de teslim edilir.

Elverişlilik ölçütü nesnel değil amaca göre belirlenir: lokanta olarak kiralanan bir yerin havalandırması yetersizse, aynı yer depo olarak kiralansaydı ayıp sayılmayacak bir eksiklik burada ayıptır.

Teslim borcuna aykırılıkta kiracının yolu genel hükümlerdir: kiraya veren teslimde temerrüde düşerse kiracı aynen ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir, koşulları varsa sözleşmeden dönebilir. Kira henüz başlamadığı için burada fesih değil dönme söz konusudur; sürekli borç ilişkisinin ileriye etkili sona ermesi kuralı, ilişki fiilen işlemeye başladıktan sonra uygulanır.

C. Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu

Aynı hüküm devam eder: kiraya veren kiralananı sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu, kirayı satıştan ayıran en önemli özelliktir — kiraya verenin borcu sürekli bir borçtur ve sözleşme boyunca yenilenir.

Hükmün emredicilik derecesi ikiye ayrılır: konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise yalnız kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla değiştirilemez.

Kiraya veren ayrıca kiralananda, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir; bunu yaparken kiracının menfaatlerini gözetir; kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (TBK m. 320). Kiracı ise kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir (TBK m. 321). Rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez; kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa, yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Bu iki cümle birlikte okunmalıdır: yazılı rıza kiracıyı eski hâle getirme borcundan kurtarır, ama ona bir alacak da doğurmaz. Taraflardan biri farklı bir sonuç istiyorsa bunu yazılı olarak kararlaştırmak zorundadır.

D. Vergi ve Yan Giderleri Üstlenme

İki ayrı hüküm vardır ve ikisi de kiraya verene yüklenir:

• Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır (TBK m. 302).
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere de kiraya veren katlanır (TBK m. 303).

Buna karşılık kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m. 317). Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır (TBK m. 341).

Ayrım şudur: yapısal ve dönemsel yükler kiraya verende, kullanmadan doğan günlük giderler kiracıdadır.

Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermekle yükümlüdür (TBK m. 341). Bu küçük hüküm uygulamada işe yarar: kiracı, kendisinden istenen aidat ve ısıtma paylarının dayanağını görebilir.

E. Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (TBK m. 313). Borç, kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmasının karşılığıdır.

Kanun bir de kullanmama hâlini düzenler: kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür; bu durumda kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler bedelden indirilir (TBK m. 324).

Takas bakımından da koruma vardır: kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler (TBK m. 326).

F. Kira Bedelinin Ödenme Zamanı ve Yeri

Aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314).

Kanunun kuralı dönem sonu ödemedir; uygulamada yaygın olan peşin ödeme sözleşmeyle ya da yerel âdetle kurulur. Ödeme yeri için özel hüküm yoktur; para borcu olduğundan genel kural işler ve borç alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir.

Kira bedelinin ödenmemesi ile ödemede gecikme arasındaki fark da sonuçları belirler. Gecikme, temerrüt faizi ve fesih usulünü gündeme getirir; hiç ödememe ise aynı usulle fesih sebebidir. Kanun ikisini ayrı düzenlemez, ikisinde de yazılı süre verme yolunu arar (TBK m. 315).

Kira bedelinin belirlenmesi genel kirada tamamen tarafların iradesine bırakılmıştır; artış oranı, dönemi ve yöntemi serbestçe kararlaştırılabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise bu serbesti sınırlanır ve artış, kanunun koyduğu tavanla bağlanır. İki rejim arasındaki bu fark, kiranın türünü belirlemenin neden ilk iş olduğunu gösterir.

Yan giderler bakımından da ayrım yapılmalıdır: yan gider kiralananın kullanımıyla ilgili olan ve kiraya verence karşılanan giderdir (TBK m. 303); kullanma gideri ise kiracının fiilen tükettiği hizmetin bedelidir (TBK m. 341). Bir apartman aidatının hangi kaleme gireceği, içeriğine bakılarak belirlenir: yönetim ve bakım payı kiraya verene, ısıtma ve su payı kiracıya aittir.

Kiracının borçları da toplu olarak şöyledir:

• Kira bedelini ödemek (TBK m. 313) ve gerekiyorsa yan giderleri karşılamak.
• Özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek (TBK m. 316).
• Olağan temizlik ve bakım giderlerini ödemek (TBK m. 317).
• Ayıpları gecikmeksizin bildirmek (TBK m. 318).
• Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gezilip görülmesine katlanmak (TBK m. 319).
• Sözleşme sonunda kiralananı geri vermek (TBK m. 334).

G. Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğü

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK m. 316). Yükümlülük, kiralananın niteliğine ve kararlaştırılan kullanım amacına göre belirlenir.

Kiracının iki yan yükümlülüğü daha vardır:

• Ayıpları bildirme — kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirir; bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur (TBK m. 318).
• Katlanma — ayıpların giderilmesine ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanır; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin verir (TBK m. 319).

H. Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m. 316). Bu yükümlülük özenle kullanma borcuyla aynı maddede düzenlenir ve yaptırımı da ortaktır.

Aykırılık hâlinde izlenecek yol rejime göre değişir:

• Konut ve çatılı iş yeri kirasında kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtarla bildirir.
• Diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, önceden ihtara gerek olmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında da üç hâlde süre verilmeksizin hemen fesih mümkündür: kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ve aykırı davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması.

Örnek olay

(A), dairesini (B)'ye iki yıllığına kiraya vermiştir; sözleşmede kira bedelinin her ayın beşinde peşin ödeneceği yazılıdır, giderlere ilişkin hiçbir kayıt yoktur. (B) altı ay sonra dairenin salonunu kiraya verenin rızasını almadan iki odaya bölmüştür. (B) ayrıca üst katta oturan komşuyla sürekli tartışmakta, gece yüksek sesle müzik dinlemektedir; (A) hiçbir ihtar yapmadan sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir. Bu arada binanın zorunlu deprem sigortası primi ile emlak vergisi (B)'den istenmiş, apartmanın ısıtma gideri de (B)'ye fatura edilmiştir. (B) işi gereği üç ay şehir dışında kalmış ve daireyi hiç kullanmamış, bu dönemin kirasını ödememiştir.

Değerlendirme: Sözleşme iki yıl için yapıldığına ve sürenin sonunda bildirime gerek olmaksızın sona erecek biçimde kurulduğuna göre belirli sürelidir (TBK m. 300). Konut kirası olduğu için kiracı lehine emredici hükümler uygulanır.

Salonun bölünmesi bir yenilik ve değişikliktir. Kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla değişiklik yapabilir (TBK m. 321); rıza alınmadığına göre (B) aykırı davranmıştır ve kiralananı eski durumuyla geri vermekle yükümlüdür. Rıza verilmiş olsaydı sonuç tersine dönerdi: rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski duruma getirilmesini isteyemezdi.

Komşularla ilişki bakımından (A)'nın fesih usulü hatalıdır. Konut kirasında kiraya veren, özen ve saygı borcuna aykırılıkta en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde feshedeceğini yazılı ihtarla bildirmek zorundadır (TBK m. 316). İhtarsız fesih sonuç doğurmaz. Aynı olay bir depo kirasında geçseydi — yani konut ya da çatılı iş yeri kirası olmasaydı — (A) ihtara gerek olmaksızın yazılı bildirimle hemen feshedebilirdi. Kanun aynı borca aykırılığa iki ayrı usul bağlar.

İhtarsız feshin mümkün olduğu hâller de vardır ve olayda bunlar yoktur: kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışın komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi. Gürültü süreklilik kazanmış ve komşular için çekilmez hâle gelmişse (A) bu hükme dayanabilirdi; olayın bu yönü somut verilerle desteklenmelidir.

Giderlerde paylaşım kanunda nettir. Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren katlanır (TBK m. 302); deprem sigortası primi ve emlak vergisi (A)'ya aittir. Isıtma gideri ise farklıdır: konut ve çatılı iş yeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK m. 341); bu kalem (B)'nindir.

Üç aylık kullanmama dönemi bakımından sonuç (B) aleyhinedir. Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu ve kullanılmama kiracıdan kaynaklandığı sürece kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 324). (B) şehir dışında olduğu için daireyi kullanmamıştır; bu, kiraya verene yükletilebilecek bir sebep değildir. Yalnız kiraya verenin bu dönemde yapmaktan kurtulduğu giderler bedelden indirilir. Daire bu dönemde kullanılamaz hâle gelmiş olsaydı — diyelim su basmış olsaydı — bu kez ayıp hükümleri devreye girer ve bedelden indirim gündeme gelirdi.

Sözleşmeye güvence kaydı konulmuş olsaydı bir sınır daha işlerdi: konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Beş aylık kira bedeli tutarında bir depozito kararlaştırılsaydı, aşan kısım bakımından kayıt geçersiz olurdu. Aynı şekilde (A), (B)'yi kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan bir borç altına sokan bir kayıt koysaydı — diyelim kendi işlettiği bir hizmete abone olma zorunluluğu — bağlantılı sözleşme geçersiz sayılırdı (TBK m. 340).