Kira İlişkisinin Devri ve Alt Kira

Kiracı, kiralananı bir başkasına kullandırabilir ya da kira ilişkisindeki yerini bir başkasına bırakabilir. İki kurum birbirine benzer görünse de sonuçları bambaşkadır: alt kirada kiracı ilişkide kalır, devirde ilişkiden çıkar.

A. Alt Kiranın Koşulları

Kural serbestidir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir (TBK m. 322).

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kural terse döner: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.

Ayrım sınavda doğrudan ölçülür: genel kirada serbesti, konut ve çatılı iş yerinde yazılı rıza.

Alt kirada iki ayrı sözleşme yan yana durur:

• Asıl kira — kiraya veren ile kiracı arasında; olduğu gibi devam eder.
• Alt kira — kiracı ile alt kiracı arasında; kiracı burada kiraya veren konumundadır.

Alt kiracının hakları asıl kiracınınkinden daha geniş olamaz; asıl kira sona erdiğinde alt kira da kural olarak sona erer, çünkü kiracının kullandırma yetkisi ortadan kalkar.

Alt kiranın sınırı kanunda tek ölçüyle çizilmiştir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir (TBK m. 322). Ölçüt zararın gerçekleşmesi değil, yol açma ihtimalidir; kullanım yoğunluğunun artması, kiralananın niteliğinin değişmesi ya da alt kiracının güvenilirliği bu değerlendirmeye girer.

Alt kiranın sona ermesi de kendi kurallarına bağlıdır. Asıl kira sona erdiğinde kiracının kullandırma yetkisi biteceği için alt kira da sona erer; alt kiracı, kiraya verene karşı kiralananı geri vermekle yükümlü hâle gelir. Alt kiracının bu durumdan doğan zararı için başvuracağı kişi kiraya veren değil, kiracıdır; aralarındaki sözleşme ilişkisi budur.

Alt kiranın kiraya verene sağladığı bir imkân daha vardır: kiraya veren, kira bedelini doğrudan alt kiracıdan talep edemez, ancak alt kiracının kiracıya olan borcu üzerinde haciz ya da hapis hakkı yoluyla konumunu güçlendirebilir. Kanunun kurduğu düzen, kiraya vereni alt kira ilişkisinin dışında tutmakla birlikte onu korumasız bırakmaz.

B. Alt Kiracının Sorumluluğu

Alt kira, asıl kira ilişkisini değiştirmez; kiracı kiraya verene karşı borçlu kalmaya devam eder. Kanun bunu bir sorumluluk kuralıyla pekiştirir: alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur (TBK m. 322).

Ayrıca kiraya verene doğrudan bir yetki tanınır: kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Bu, aralarında sözleşme bulunmamasına rağmen kiraya verenin alt kiracıya yönelebilmesini sağlar.

Kiraya verenin hapis hakkı da alt kirayı kapsayacak biçimde genişletilmiştir: taşınmaz kiralarında hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar (TBK m. 336). Hak, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

C. Kira İlişkisinin Devri ve Yazılı Rıza

Devirde rejim daha sıkıdır: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m. 323). Burada kira türüne göre ayrım yapılmaz; rıza her hâlde aranır.

Kanun bir de rızayı vermekten kaçınmayı sınırlar: kiraya veren, iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Konut kiralarında böyle bir sınır yoktur; kiraya veren rızayı gerekçe göstermeden reddedebilir.

Rıza verildiğinde sonuç kesindir: devralan kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

D. Devreden Kiracının Müteselsil Sorumluluğu

Kurtulma kuralının bir istisnası vardır ve yalnız iş yeri kiralarına özgüdür: iş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323).

İki sınır birlikte işler: sorumluluk hem sözleşmenin bitimiyle hem iki yılla sınırlıdır; hangisi önce gerçekleşirse sorumluluk o anda biter.

Devirle alt kirayı ayıran soru pratik olarak şudur: kiraya verenin karşısında kim durmaktadır? Alt kirada muhatap hâlâ eski kiracıdır; devirde muhatap yeni kiracıdır. Bu yüzden kira bedeli davası alt kirada eski kiracıya, devirde devralana yöneltilir.

Kanunun rızayı arama sebebi de aynı yerden okunur: kiraya veren için kiracının kimliği önemlidir, çünkü kiralananı kullanacak ve bedeli ödeyecek olan odur. Alt kirada asıl kiracı sorumlu kalmaya devam ettiği için kanun serbesti tanır; devirde ise muhatap tümüyle değiştiği için rıza şart koşulur. İş yeri kiralarında rızanın haklı sebep olmadıkça reddedilememesi, ticari hayatta işletmenin el değiştirmesini kolaylaştırmak içindir.

Devrin geçerliliği için yazılı rıza kurucu niteliktedir; rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz. Taraflar arasında ise geçerli bir borç ilişkisi doğar ve devralan, devredene karşı kararlaştırılan edimleri yerine getirmekle yükümlü kalır.

E. Kiralananın El Değiştirmesi

Kiralananın satılması kira ilişkisini sona erdirmez: yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Bu kural, taraf değişikliğinin üçüncü bir görünümüdür — burada değişen kiracı değil, kiraya verendir ve değişiklik hiç kimsenin rızasına bağlı değildir.

Üç kurumu ayıran soru tek cümlede toplanır: alt kirada kiracı kalır ve ikinci bir ilişki doğar, devirde kiracı değişir, el değiştirmede kiraya veren değişir.

Örnek olay

(F), bir iş hanındaki dükkânı (G)'den kiralamıştır. (F), dükkânın yarısını (H)'ye alt kiraya vermiş; sözleşmede alt kiraya ilişkin bir yasak yoktur ve (G)'nin rızası alınmamıştır. (H) dükkânın kendi bölümünü, sözleşmede kararlaştırılan kırtasiye faaliyeti yerine lokanta olarak işletmeye başlamıştır. Bir süre sonra (F), işi bırakmaya karar vermiş ve kira ilişkisini (K)'ye devretmek istemiştir; (G) hiçbir gerekçe göstermeden rıza vermeyi reddetmiştir. Ayrı bir konut kirasında ise (F), evini ailesinin yanına taşındığı için arkadaşına alt kiraya vermiş, kiraya verenin rızasını almamıştır.

Değerlendirme: Dükkân çatılı bir iş yeridir; bu yüzden alt kira kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m. 322). (G)'nin rızası alınmadığına göre (F) sözleşmeye aykırı davranmıştır ve bu, özen borcuna aykırılık olarak fesih sebebi doğurabilir. Sözleşmede yasak bulunmaması sonucu değiştirmez; kanun rızayı zaten arar.

(H)'nin kullanım biçimi ikinci bir sonuç doğurur. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur (TBK m. 322). Kırtasiye için kiralanan yerin lokanta olarak işletilmesi tam bu hâldir; (G)'ye karşı sorumlu olan (H) değil (F)'dir. Kaldı ki (G), kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan (H)'ye karşı da kullanabilir.

Devir talebinde ise (G)'nin tutumu hukuka aykırıdır. Kira ilişkisinin devri yazılı rızaya bağlıdır; ancak kiraya veren iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m. 323). (G) hiçbir gerekçe göstermediğine göre kaçınması haklı sebebe dayanmaz ve (F) bunu dava yoluyla ileri sürebilir.

Rıza verilseydi sonuç şöyle olurdu: (K) kiracının yerine geçer, (F) kiraya verene karşı borçlarından kurtulurdu. Ne var ki iş yeri kirasında kurtulma tam değildir: devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Sözleşmenin bitimine bir yıl kalmışsa sorumluluk bir yıl, dört yıl kalmışsa iki yıl sürer; iki sınırdan önce gerçekleşen sorumluluğu bitirir.

Konut kirasındaki alt kira bakımından sonuç aynı yönde ama gerekçesi kısadır: konut kirasında da alt kira yazılı rızaya bağlıdır ve rıza alınmamıştır. Burada rıza hiç alınmamıştır; konut kirasında kiraya verenin rıza vermekten kaçınması için haklı sebep göstermesi de gerekmez, çünkü kanunun getirdiği sınır yalnız iş yeri kiralarına özgüdür (TBK m. 323). Aynı olay genel hükümlere tabi bir depo kirasında geçseydi alt kira serbest olurdu ve rıza hiç aranmazdı (TBK m. 322).