Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Tahliye

Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme serbestisi konut ve çatılı iş yeri kiralarında büyük ölçüde kaldırılmıştır. Kiracı bildirimle çıkabilir; kiraya veren ise ancak kanunun saydığı sebeplere dayanarak ve çoğu zaman dava yoluyla sona erdirebilir.

A. Kiracının Bildirimle Sona Erdirmesi

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (TBK m. 347).

Buna karşılık kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tek cümlede rejimin özü görülür: süre kiracı için bir çıkış imkânı, kiraya veren için bir dayanak değildir.

Sona erme yollarını taraflara göre ayırmak konuyu düzenler:

• Kiracı — bildirimle (on beş gün önce) ya da genel hükümlere göre fesihle her zaman.
• Kiraya veren — on yıllık uzama sonunda bildirimle; bunun dışında yalnız dava yoluyla ve kanunun saydığı sebeplerle.
• Her iki taraf — genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda.

Bu asimetri, konut ve çatılı iş yeri kirasının bütün mantığını özetler.

Kanunun bu alandaki dava sebepleri sınırlı sayıdadır ve genişletilemez; ayrıca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye konulan "kiraya veren dilediği zaman tahliye isteyebilir" gibi bir kayıt hiçbir sonuç doğurmaz.

Tahliye yollarını usul bakımından ayırmak da gerekir:

• Bildirim yoluyla sona erme — kiracının on beş günlük bildirimi, kiraya verenin on yıl sonrası bildirimi (TBK m. 347).
• Dava yoluyla sona erme — kiraya verenden ya da kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m. 350–352).
• İcra yoluyla — yalnız yazılı tahliye taahhüdünde, taahhüt tarihinden bir ay içinde (TBK m. 352).

Üçüncü yol istisnaidir; kanun icra takibine yalnız yazılı taahhüt hâlinde izin verir. Diğer bütün sebeplerde dava açılması zorunludur.

Tahliye davasının tarafları da belirlenmelidir: dava kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılır. Kiralanan birden çok kişiye aitse dava, kural olarak paydaşların tamamı tarafından açılır; kiracı birden çoksa hepsine karşı yöneltilir. Aile konutu söz konusuysa kiracı olmayan eşin de sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmış olup olmadığına bakılır (TBK m. 349).

Aile konutunda kanun iki ayrı koruma kurar. Birincisi kiracıya yöneliktir: kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez; rıza alınamaz ya da eş haklı sebep olmaksızın kaçınırsa kiracı hâkimden karar isteyebilir. İkincisi kiraya verene yöneliktir: kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349). İkinci kurala uyulmaması feshi geçersiz kılar.

Bildirimin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348).

Aile konutu için ek bir koruma vardır: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m. 349). Rıza alınamaz ya da eş haklı sebep olmaksızın kaçınırsa kiracı hâkimden karar isteyebilir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir; o hâlde kiraya veren, fesih bildirimi ile ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

B. On Yıllık Uzama Süresi ve Kiraya Verenin Bildirimi

Kiraya verene tanınan tek sebepsiz çıkış yolu uzun bir süre sonra açılır: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347).

Sürenin hesabı sınavda ölçülür: bir yıllık belirli süreli sözleşme, on yıl uzama süresiyle birlikte toplam on bir yıl sürer; bildirim on birinci yılın bitiminden üç ay önce yapılır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

On yıllık sürenin hesabında iki kavram karıştırılmamalıdır: sözleşme süresi ve uzama süresi. Bir yıllık belirli süreli sözleşmede ilk yıl sözleşme süresi, izleyen her yıl uzama yılıdır; kiraya verenin bildirim hakkı onuncu uzama yılının sonunda doğar ve bildirim, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır.

C. Gereksinim Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m. 350).

Üç unsur birlikte aranır: gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Kanun "zorunluluk" sözcüğünü kullanır; geçici ya da lüks bir istek yeterli değildir.

Gereksinim sebebinin kişi çevresi kanunda sayılmıştır ve genişletilemez:

• Kiraya verenin kendisi.
• Eşi.
• Altsoyu — çocuk, torun.
• Üstsoyu — anne, baba, büyükanne, büyükbaba.
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Kardeş, yeğen ya da kayınvalide bu sayımda yer almaz; ancak kanun gereği bakma yükümlülüğü varsa son bent üzerinden kapsama girebilir.

Dava sebeplerini kaynağına göre ayırmak, süreleri hatırlamayı kolaylaştırır:

• Kiraya verenden kaynaklanan sebepler — gereksinim, yeniden inşa ve imar (TBK m. 350); yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351).
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler — yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin konutu bulunması (TBK m. 352).

Birinci grupta dava, kural olarak sürenin sonunda başlayan bir ay içinde; ikinci grupta ise sebebin türüne göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Sebeplerin çoğunda ortak olan bir aylık dava süresidir; tek istisna sonradan edinen maliktir — o, edinmeden bir ay içinde bildirim yapar ve davayı altı ay sonra açar (TBK m. 351/1).

Dava süresi de bağlayıcıdır: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

D. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

İkinci sebep aynı maddede düzenlenir: kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren aynı sürelerle dava açabilir (TBK m. 350).

Buradaki ölçüt de sıkıdır: onarımın esaslı olması ve kullanımın imkânsız hâle gelmesi birlikte aranır. Kiracının oturmasına engel olmayan bir tadilat bu sebebi doğurmaz.

Uygulamada bu sebebe dayanan kiraya verenden, projeyi ve gerekli izinleri göstermesi beklenir; imar durumu belgesi, ruhsat ve teknik rapor iddianın samimiyetini ortaya koyan delillerdir. Onarımın kiracı oturmaya devam ederken yapılabilecek nitelikte olduğu anlaşılırsa dava reddedilir.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye edilen taşınmaz bakımından kanun, kiracıya bir de öncelik hakkı tanır: eski kiracı, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada önceliklidir (TBK m. 355). Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır ve öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

E. Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi edinme tarihinden altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m. 351).

Yeni malikin ikinci bir seçeneği daha vardır: dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İki yol arasındaki fark zamandadır: birincisi bildirim + altı ay bekleme, ikincisi sürenin sonunu bekleme. Yeni malik hangisini seçerse onun koşullarına uyar.

F. İki Haklı İhtar

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerin ilki yazılı tahliye taahhüdüdür: kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352).

İkinci sebep iki haklı ihtardır. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

G. Kiracının Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması

Üçüncü sebep kiracının kendi durumundan doğar: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m. 352).

Kanunun aradığı bilmeme koşulu önemlidir: kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken biliyorsa sebebe dayanamaz.

Konutun "oturmaya elverişli" sayılması için fiilen kullanılabilir durumda olması gerekir; harap bir yapı ya da kiraya verilmiş ve boşaltılamayan bir daire bu ölçütü karşılamaz. Kanunun aradığı coğrafi sınır da dardır: konut, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunmalıdır.

Bu sebebe dayanılırken üç unsur birlikte aranır: konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması, aynı ilçe veya belde sınırlarında bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi. Kiracının başka bir ilçedeki konutu ya da ayrı yaşadığı eşinin konutu bu sebebi doğurmaz.

Tahliye sebeplerinin tamamında ortak bir ilke vardır: sebep gerçek olmalıdır. Kanun bunu iki araçla denetler — dava sırasında ispat yükü kiraya verendedir ve tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı işler (TBK m. 355). İkinci araç, iddianın samimiyetini olaydan sonra sınayan asıl mekanizmadır.

Yeniden kiralama yasağının yaptırımı da caydırıcıdır: kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355). Tazminatın alt sınırı kanunla belirlendiği için eski kiracının ayrıca zarar ispat etmesi gerekmez; daha fazla zarar iddia ediyorsa onu ispatlar.

Dava açma süreleri için ortak bir uzatma hükmü vardır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

H. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

Tahliye sebeplerinin kötüye kullanılmasını önlemek için kanun bir yasak koyar (TBK m. 355):

• Gereksinim amacıyla boşaltma sağlanmışsa, haklı sebep olmaksızın kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz.
• Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Yaptırım parasaldır: kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Son olarak kiracının ölümü hâlinde sözleşme kendiliğinden sona ermez: ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece taraf olarak sözleşmeyi sürdürebilirler (TBK m. 356).

Örnek olay

(C), dairesini 1 Ocak 2015'te (D)'ye bir yıllığına kiraya vermiştir; sözleşme her yıl kendiliğinden uzamıştır. (C) 2020 yılında daireyi oğluna vermek istemiş, hiçbir bildirim yapmadan doğrudan tahliye davası açmıştır. Dava reddedilmiştir. 2026 başında (C) daireyi (E)'ye satmıştır; (E), daireyi kendi kızı için kullanmak istemekte ve satıştan üç ay sonra hiçbir bildirim yapmaksızın dava açmıştır. Bu arada (D) 2025 yılı içinde kirayı iki kez geciktirmiş ve kendisine iki kez yazılı ihtar gönderilmiştir; (C) bu sebebe dayanarak da dava açmayı düşünmüştür. Ayrıca (D)'nin eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir dairesi bulunduğu sonradan anlaşılmıştır; (C) bunu sözleşme kurulurken biliyordu.

Değerlendirme: (C)'nin 2020'deki davasında ölçüt süredir. Gereksinim sebebiyle tahliye dava yoluyla ileri sürülür ve dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda başlayan bir aylık süre içinde açılmalıdır (TBK m. 350); süre dışında açılan dava dinlenmez. Olay davanın yalnız yılını verdiğine göre, sözleşmenin sona erme tarihiyle dava tarihi karşılaştırılmadan reddin yerinde olup olmadığı söylenemez — bu, sınavda tarihlerin neden verildiğini gösteren bir noktadır. Önceden bildirim yapılmamış olması ise tek başına ret sebebi değildir: yazılı bildirimin işlevi dava açma süresini bir kira yılı uzatmaktır (TBK m. 353), ilk bir aylık süre içinde açılan davayı geçersiz kılmaz.

Esas bakımından da gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Oğlu için konut gereksinimi kişi çevresine girer — altsoy sayılmıştır — ama zorunluluğun somut olarak gösterilmesi gerekir.

(E)'nin davası ise iki yönden değerlendirilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmek isterse edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır; dava ise edinme tarihinden altı ay sonra açılabilir (TBK m. 351). (E) hiçbir bildirim yapmadığına göre bu yolu kullanamaz.

(E)'nin ikinci bir seçeneği vardır ve gözden kaçırılmamalıdır: dilerse aynı hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Yani (E) bildirim yapmamış olsa bile, kira yılının bitimini bekleyip o tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak sonuca ulaşabilir. Kanun iki ayrı yol tanır ve yeni malik hangisini seçerse onun koşullarına uymak zorundadır.

İki haklı ihtar sebebi bakımından koşullar gerçekleşmiş görünmektedir: sözleşme bir yıl ve daha uzun süreli olduğuna göre, bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki yazılı ihtar yapılmıştır (TBK m. 352). Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların "haklı" sayılması için her birinin gerçekten muaccel bir kira borcuna dayanması gerekir; aynı aya ilişkin iki ihtar tek ihtar sayılır.

Kiracının eşinin konutu bulunması sebebine ise dayanılamaz. Kanun bu sebebi, kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında durumu bilmemesi koşuluna bağlar (TBK m. 352). (C) bunu biliyordu; sebep kapanmıştır.

Son olarak (C) ya da (E) gereksinim sebebiyle tahliyeyi sağlarsa bir yasak devreye girer: kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir. Bu hüküm, gereksinim iddiasının samimiyetini sonradan denetleyen asıl araçtır.

İkinci örnek olay

(S), dükkânını (T)'ye 1 Ocak 2016'da beş yıllığına kiraya vermiştir; sözleşme 2021'den sonra her yıl uzamıştır. (T) 2024 yılında iki kez kirayı geciktirmiş, (S) her iki gecikme için de yazılı ihtar göndermiştir; ihtarların ikisi de farklı aylara ilişkindir. (S), 2025 yılının Mart ayında iki haklı ihtar sebebine dayanarak tahliye davası açmıştır; kira yılı 1 Ocak'ta başlayıp 31 Aralık'ta bitmektedir. Ayrı olarak (T), 2023 yılında (S)'ye "dükkânı 1 Haziran 2024'te boşaltacağım" diye yazılı bir taahhüt vermiş, ancak boşaltmamıştır; (S) bu sebebe 2025 Mart'ında dayanmak istemektedir. (T) bu arada ölmüş, dükkânda onunla birlikte çalışan ortağı işi sürdürmek istemektedir.

Değerlendirme: İki haklı ihtar sebebi bakımından maddi koşullar gerçekleşmiştir: sözleşme bir yıl ve daha uzun süreli olduğuna göre, bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki yazılı ihtarda bulunulmuştur (TBK m. 352). İhtarların farklı aylara ilişkin olması önemlidir; aynı aya ilişkin iki ihtar tek ihtar sayılır ve sebebi doğurmaz.

Ne var ki dava süresi kaçırılmıştır. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. İhtarlar 2024 kira yılında yapıldığına ve bu yıl 31 Aralık 2024'te bittiğine göre dava, en geç 31 Ocak 2025'e kadar açılmalıydı. Mart ayında açılan dava süre yönünden reddedilir. (S) süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirseydi dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktı (TBK m. 353); bu bildirim de yapılmamıştır.

Yazılı tahliye taahhüdü bakımından iki koşul denetlenir. Birincisi taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır; 2016'da teslim edilen dükkân için 2023'te verilen taahhüt bu koşulu karşılar. Sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler ise kiracının serbest iradesini yansıtmadığı için geçerli sayılmaz. İkincisi süredir: kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır (TBK m. 352). Tarih 1 Haziran 2024 olduğuna göre süre 1 Temmuz 2024'te dolmuştur; 2025 Mart'ındaki başvuru geçersizdir.

İki sebebin de süre yönünden düşmüş olması, bu alandaki asıl güçlüğü gösterir: sebepler sınırlı sayıda olduğu gibi, her biri kısa ve kesin bir dava süresine bağlanmıştır.

(T)'nin ölümü ise sözleşmeyi sona erdirmez. Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece taraf olarak sözleşmeyi sürdürebilirler (TBK m. 356). Dükkânda birlikte çalışan ortak bu hükme dayanarak ilişkiyi sürdürür; (S), ölümü tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez.

Olaya iki küçük değişiklik eklenirse sonuç tersine döner. (S), 2024 kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde, yani en geç 31 Ocak 2025'te dava açmış olsaydı iki haklı ihtar sebebi işlerdi. Aynı şekilde (S), 31 Ocak 2025'e kadar dava açacağını yazılı olarak bildirmiş olsaydı dava süresi bir kira yılı uzar ve Mart ayındaki dava süresinde sayılırdı (TBK m. 353). Bu alandaki davalarda esas kadar süre de belirleyicidir; sorular çoğu zaman maddi koşulları tam kurup süreyi kaçırtarak sorulur.