Kiralananın Ayıpları ve Kullanımın Kısıtlanması

Kiraya verenin kullanıma elverişli bulundurma borcu sürekli olduğu için, kiradaki ayıp rejimi de satıştakinden farklıdır: ayıp yalnız teslim anında değil, sözleşme süresince doğabilir ve her doğuşunda kiracıya hak verir.

A. Teslim Anındaki Ayıplar

Kanun teslim anındaki ayıpları ağırlığına göre ikiye ayırır (TBK m. 304):

• Önemli ayıplarla teslim — kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere ya da kiraya verenin sonradan ayıplı duruma gelmeden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
• Önemli olmayan ayıplarla teslim — kiracı yalnız sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin haklarını kullanabilir.

Ayrımın pratik değeri, önemli ayıpta kiracıya temerrüt hükümlerine dayanma imkânının açılmasıdır; bu, sözleşmeden dönme dâhil daha geniş bir yelpazedir.

Kirada ayıp, satıştaki ayıpla aynı ölçütlere göre belirlenir ama sonuçları farklıdır:

B. Sonradan Doğan Ayıplar

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracının üç istemi vardır (TBK m. 305): ayıpların giderilmesi, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim ve zararının giderilmesi. İlk ikisi seçimlik haktır, biri seçilir; tazminat ise bağımsızdır — kanun açıkça ekler: zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Ayıp önemliyse kiracının elinde ek bir yol daha vardır: sözleşmeyi feshetme. Önemlilik ölçütü, ayıbın kararlaştırılan kullanımı engelleyip engellemediğine göre belirlenir.

Ayıbın kimden kaynaklandığı da sonucu değiştirir. Kiracının kendi kusuruyla doğurduğu bozulmalar ayıp sayılmaz; bunlar kiracının özen borcuna aykırılığıdır ve gideri kiracıya aittir. Aynı şekilde kiracının olağan bakım kapsamındaki eksiklikler de ayıp sayılmaz; bu sonuç, kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini üstlenme borcundan (TBK m. 317) çıkarılan bir yorumdur, maddenin doğrudan hükmü değildir. Ayıp, kiraya verenin elverişli bulundurma borcunun ihlalidir.

Ayıbın türleri satıştakiyle aynıdır — maddi, hukuki, ekonomik — ama kirada bir dördüncü görünüm daha vardır: kullanımı kısıtlayan dış etkenler. Komşu taşınmazdaki uzun süreli bir inşaat, kiralanana giden yolun kapanması ya da ruhsatın iptali, kiralananın kendisinde bir bozulma olmasa bile kullanımı etkiler. Bunların ayıp sayılıp sayılmayacağı, kiraya verenin elverişli bulundurma borcunun kapsamına göre belirlenir; kiraya verenin etki alanı dışındaki genel çevre koşulları kural olarak ayıp sayılmaz.

Ayıbın giderilmesi mümkün olmayan hâllerde de kiracı korumasız kalmaz. Kullanım tamamen imkânsızlaşmışsa sözleşme imkânsızlık sebebiyle sona erebilir; kısmen imkânsızlaşmışsa kiracı orantılı indirim isteyebilir. Kiraya verenin sorumlu olduğu bir sebeple imkânsızlaşma hâlinde ayrıca tazminat gündeme gelir.

Kiracının ayıp sebebiyle fesih hakkı, sürekli borç ilişkisinin doğal sonucudur ve ileriye etkilidir; fesihten sonraki dönem için kira bedeli istenemez, geçmiş dönem ise ayakta kalır. Bu nokta satıştaki dönmeden ayrılır: satışta dönme, kural olarak alınan ve verilenin karşılıklı iadesini gerektirir.

C. Kiracının Seçimlik Hakları

Kiracının hakları satıştakiyle benzeşir ama aynı değildir. Ortak olan indirim ve tazminat, farklı olan ise ayıbı kiraya veren hesabına giderme yetkisidir.

Kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı (TBK m. 306):

• Ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.
• Ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir.

Bu yetki kirayı satıştan ayırır: satışta alıcı, satıcı hesabına onarım yaptırma hakkına kural olarak sahip değildir.

Kiracının hakları arasında bir sıra da vardır:

• Önce bildirim yapılır (TBK m. 318); bildirmeyen kiracı bundan doğan zarardan sorumlu olur. Bedel indiriminin başlangıcı ise bildirimin kendisi değil, kiraya verenin ayıbı öğrendiği andır — öğrenme başka yoldan da gerçekleşebilir.
• Sonra uygun süre verilerek giderilme istenir (TBK m. 306).
• Süre sonuçsuz kalırsa kendi hesabına giderme ya da ayıpsız benzeriyle değiştirme devreye girer.
• Ayıp, kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyor ve verilen sürede giderilmiyorsa fesih mümkündür (TBK m. 306).

Sıraya uymayan kiracı hak kaybetmez ama ispat yükü ağırlaşır; özellikle kendi hesabına giderme yetkisi, önce süre verilmiş olmasını gerektirir.

Ayıbın giderilmesi istemi, kiraya verenin borcunun aynen ifasıdır; bu yüzden kiracı bunu her zaman isteyebilir ve ayrıca bir zarar ispat etmesi gerekmez. İndirim ise bir denkleştirmedir: kiracı eksik kullandığı için eksik öder. Tazminat üçüncü ve bağımsız bir kalemdir; kanun açıkça diğer hakları engellemediğini söyler (TBK m. 305).

Tazminatın seçimlik haklarla birlikte istenebilmesi kirayı satıştan ayıran bir başka noktadır: satışta seçimlik haklardan biri seçilir, kirada ise giderme ile tazminat yan yana istenebilir.

İndirimin hesabı da ayrıca sorulur. Ölçü, ayıplı ve ayıpsız kullanım değerleri arasındaki orandır; kiracı, kullanabildiği ölçüde öder. Depoyu kullanamayan ama dükkânın kalanını kullanabilen kiracı için indirim, deponun toplam kullanım değerine oranıyla belirlenir. İndirim ayıbın giderildiği anda sona erer; bu yüzden giderme tarihinin tespiti indirim talebinin sınırını çizer.

D. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Bedelden İndirim

İndirim hakkının zaman sınırı açıkça çizilmiştir: kiracı, kullanımı etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, bedelden ayıpla orantılı indirim isteyebilir (TBK m. 307).

Başlangıç anı kiraya verenin öğrenmesidir; bu yüzden kiracının bildirim yükümlülüğü (TBK m. 318) yalnız bir külfet değil, kendi hakkının başlangıcını belirleyen bir işlemdir. Bildirmeyen kiracı hem doğan zarardan sorumlu olur hem indirim süresini geç başlatır.

Zarar bakımından sorumluluk kusura bağlıdır ama ispat yükü terstir: kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK m. 308).

E. Üçüncü Kişinin Üstün Hak İddiası

Kirada zapt da düzenlenmiştir. Bir üçüncü kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürerse kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m. 309).

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan hak sahiplikleri ayrı düzenlenir:

• Kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310); kamulaştırma hükümleri saklıdır.
• Üçüncü kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, el değiştirme hükümleri kıyasen uygulanır (TBK m. 311).

Kiracıyı güçlendiren bir imkân da vardır: taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir (TBK m. 312).

Şerhin sonucu, kiracılık hakkının sonradan malik olanlara karşı ileri sürülebilmesidir. Kanun zaten yeni maliki sözleşmenin tarafı saydığı için (TBK m. 310) şerhin pratik değeri sınırlı görünür; ancak şerh, kiralananın cebrî icra yoluyla satılması ya da üzerinde sınırlı ayni hak kurulması gibi hâllerde kiracıyı korumaya devam eder.

Üçüncü kişinin hakkı sözleşmenin kurulmasından önce doğmuşsa rejim zapt hükümlerine tabidir (TBK m. 309); sonra doğmuşsa el değiştirme hükümleri kıyasen uygulanır (TBK m. 311). İki hâli ayıran ölçüt, hakkın doğum anıdır — satıştaki zapt rejimiyle aynı mantık burada da işler.

F. Ayıptan Sorumluluğu Sınırlayan Anlaşmalar

Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kural olarak sözleşmeyle sınırlanabilir; ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında kullanıma elverişli bulundurma borcu kiracı aleyhine değiştirilemediği için (TBK m. 301) bu alanda sınırlama imkânı büyük ölçüde kapanır.

Ayrıca konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağı genel bir kural olarak konulmuştur: kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343). Sorumsuzluk kayıtları bu yasağın kapsamına girdiği ölçüde geçersizdir.

Örnek olay

(C), (D)'den bir dükkân kiralamıştır. Teslimden dört ay sonra çatı akmaya başlamış, dükkânın deposu kullanılamaz hâle gelmiştir. (C) durumu 1 Mart'ta (D)'ye yazılı olarak bildirmiş, uygun bir süre vermiş; (D) hiçbir şey yapmamıştır. (C) 1 Haziran'da çatıyı kendisi 60.000 TL'ye onartmıştır. Bu arada dükkânın elektrik tesisatındaki bir arıza yüzünden (C)'nin bilgisayarları yanmış, 40.000 TL zarar doğmuştur; arızanın kimden kaynaklandığı belli değildir. Ayrıca (D) dükkânı 1 Nisan'da (E)'ye satmış ve tapuda tescil yapılmıştır; (E), (C)'den dükkânı boşaltmasını istemektedir. Sözleşmede "kiraya veren kiralananın ayıplarından sorumlu değildir" kaydı vardır.

Değerlendirme: Çatı akıntısı sonradan doğan bir ayıptır. Kiracı bu hâlde ayıbın giderilmesini, bedelden orantılı indirimi ya da zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m. 305). (C) önce giderilmeyi istemiş ve uygun bir süre vermiştir.

Süre sonuçsuz kalınca (C)'nin elindeki yetki devreye girer: ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m. 306). (C)'nin ödediği 60.000 TL, kira bedelinden mahsup edilir. Bu yetki kirayı satıştan ayırır; satışta alıcının satıcı hesabına onarım yaptırma hakkı kural olarak yoktur.

İndirim bakımından süre 1 Mart'tan başlar. Kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için orantılı indirim isteyebilir (TBK m. 307); yazılı bildirim 1 Mart'ta yapıldığına göre indirim 1 Mart – 1 Haziran arasını kapsar. (C) bildirimi hiç yapmasaydı hem doğan zarardan sorumlu olur hem indirim süresini başlatamazdı (TBK m. 318).

Bilgisayar zararında ispat yükü belirleyicidir. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlüdür (TBK m. 308). Arızanın kaynağı belirsiz olduğuna göre yük (D)'dedir; kusursuzluğunu ispat edemezse 40.000 TL'yi öder.

Sorumsuzluk kaydı ise bu olayda büyük ölçüde işlemez. Dükkân çatılı bir iş yeri olduğuna göre kullanıma elverişli bulundurma borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301) ve konut ile çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz (TBK m. 343). Kayıt, bu yasakların kapsamına girdiği ölçüde geçersizdir.

Satış bakımından (E)'nin talebi dayanaksızdır. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). (E) satın almakla kiraya veren sıfatını kazanmıştır; kira ilişkisi devam eder ve (C) boşaltmak zorunda değildir. (E)'nin elindeki tek yol, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni malike tanınan gereksinim sebebiyle tahliye yoludur ve o da kendi koşullarına bağlıdır. Kiracılık hakkı tapuya şerh edilmiş olsaydı (C)'nin konumu daha da güçlü olurdu (TBK m. 312).

Bir varsayım daha kurulabilir. Çatı akıntısı (C)'nin kendi kusurundan — deponun üstüne koyduğu ağır yükten — kaynaklansaydı ortada ayıp bulunmazdı; kiracının kendi kusuruyla doğurduğu bozulmalar kiraya verenin elverişli bulundurma borcunun ihlali sayılmaz ve gideri kiracıya ait olur. Aynı şekilde çatının yıllık olağan bakımı kapsamındaki küçük bir onarım da ayıp değil, kiracının bakım gideri olarak değerlendirilirdi (TBK m. 317). Ayıbın kimden kaynaklandığı, bütün sonuçları belirleyen ilk sorudur.