Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar

Taşınmaz satışı, konusu gereği daha sıkı bir rejime tabidir. Kanun burada hem şekil hem süre bakımından özel kurallar koyar; ayrıca taşınmaz üzerinde ileride satış ilişkisi doğurabilecek hakları — önalım, alım ve geri alım — ayrı bir başlıkta düzenler.

A. Taşınmaz Satışında Resmî Şekil

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m. 237). Resmî şekil taşınmazlarda tapu müdürlüğünce yerine getirilir ve bir geçerlilik şeklidir; uyulmaması sözleşmeyi kesin hükümsüz kılar.

Aynı madde şekil rejimini üç hakka daha yayar ve aralarında bir ayrım yapar:

• Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
• Önalım sözleşmesinin geçerliliği ise yalnız yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Ayrım sınavda doğrudan sorulur: dördünden yalnız önalım sözleşmesi yazılı şekle tabidir. Sebep, önalımın diğerlerinden farklı olarak taşınmazın devrini doğrudan talep etme yetkisi vermemesi, yalnız bir satış gerçekleştiğinde öncelik sağlamasıdır.

Taşınmaz satışında iki de yasak vardır (TBK m. 243): koşula bağlı satışta koşul gerçekleşmedikçe tescil yapılamaz ve taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu tescil edilemez.

Resmî şeklin kapsamı da belirlenmelidir: şekil, sözleşmenin esaslı noktalarını kapsar — tarafların kimliği, taşınmazın belirlenmesi ve bedel. Bedelin resmî senette gerçekte kararlaştırılandan düşük gösterilmesi uygulamada sık görülür ve bu, muvazaa sorununu doğurur: görünürdeki bedel üzerinden kurulan işlem muvazaalı, gerçek bedel üzerinden kurulan işlem ise şekil eksikliği sebebiyle geçersiz sayılır.

Taşınmaz satışında iki özel sorumluluk hükmü daha vardır:

• Yüzölçümü eksikliği — aksine sözleşme olmadıkça, satılan sözleşmede yazılı yüzölçümünü kapsamıyorsa satıcı eksiği için tazminat öder (TBK m. 244).
• Resmî ölçüme dayalı kayıt — satılan, resmî bir ölçüme dayanılarak tapuya yazılmış yüzölçümünü içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmedikçe tazminatla yükümlü olmaz.
• Sonraki teslim — tescilden sonraki bir zamanda teslim için süre belirlenmişse yarar ve hasar teslimle geçer; bu sözleşme yazılı şekle tabidir (TBK m. 245).

Ayrıca taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır (TBK m. 246); kanun taşınmaz için ayrı ve eksiksiz bir rejim kurmaz, yalnız farklılıkları düzenler.

B. Taşınmaz Satış Vaadi

Satış vaadi, tarafların ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girdikleri ön sözleşmedir. Geçerliliği resmî şekle bağlıdır ve uygulamada noterde düzenleme biçiminde yapılır.

Vaat alacaklısı, borcun ifa edilmemesi hâlinde tescile zorlama davası açabilir. Vaat tapuya şerh edilmişse, hak sonradan malik olan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir; şerh edilmemişse yalnız vaat borçlusuna karşı ileri sürülür ve taşınmaz devredilmişse alacaklının yolu tazminata döner.

Satış vaadi ile satış sözleşmesini ayırmak gerekir:

• Satış mülkiyeti geçirme borcunu doğurur ve tescille sonuçlanır.
• Satış vaadi ileride satış sözleşmesi yapma borcunu doğurur.
• Vaat alacaklısının yolu tescile zorlama davasıdır; satışta ise doğrudan tescil istenir.

Uygulamada vaat, bedelin taksitle ödendiği ya da imar durumunun beklendiği hâllerde tercih edilir. Vaadin tapuya şerhi beş yıl süreyle mümkündür ve süre dolduğunda şerh terkin edilir; hak sözleşme uyarınca sürse bile artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

C. Önalım Hakkının Kaynağı ve Türleri

Önalım hakkı, taşınmaz satıldığında hak sahibine öncelikle satın alma yetkisi verir. İki kaynağı vardır:

• Yasal önalım — paylı mülkiyette paydaşlara kanunen tanınır (TMK m. 732). Devlet İhale Kanunu kapsamındaki ve cebrî artırmayla yapılan satışlarda kullanılamaz (TMK m. 733, 24/12/2025 tarihli 7571 s. Kanunla değişik).
• Sözleşmeden doğan önalım — taraflarca kurulur ve yazılı şekle tabidir (TBK m. 237).

Hak, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâlinde kullanılabilir (TBK m. 240). Kanun üç hâli açıkça dışarıda bırakır: taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve benzeri amaçlarla edinilmesi.

Süre ve devir bakımından ortak kurallar vardır. Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK m. 238). Aksine anlaşma olmadıkça bu haklar devredilemez, ancak miras yoluyla geçer; devredilebileceği kararlaştırılmışsa devir işlemi, hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 239).

D. Önalımın Kullanılması ve Süreler

Önemli bir ayrım önce yapılmalıdır: TBK m. 241–242 sözleşmeden doğan önalıma ilişkindir; yasal önalımın bildirimi, süresi ve kime karşı kullanılacağı TMK m. 733–734'te düzenlenir. İki rejim üç noktada ayrışır: dış süre, şerh koşulu ve kime karşı kullanılacağı.

Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır (TBK m. 241; yasal önalımda TMK m. 733). Bildirim bir borçtur ve yapılmaması süreleri işletmez.

Süreler kanunda sayıyla verilmiştir ve iç süre ikisinde de aynı, dış süre farklıdır. Sözleşmeden doğan önalımda hak sahibi, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde hakkını kullanmalıdır (TBK m. 242). Yasal önalımda ise süre, bildirimden üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733). İki süre birlikte işler; hangisi önce dolarsa hak düşer.

Hakkın kime karşı kullanılacağı iki rejimde ayrışır. Sözleşmeden doğan önalımda bu nokta şerhe bağlıdır: hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi takdirde satıcıya karşı kullanılır (TBK m. 242). Yasal önalımda ise şerh aranmaz; hak her hâlde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734).

Kanun bir de dolanmayı önler: önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez (TBK m. 241).

E. Alım ve Geri Alım Hakları

Alım hakkı, sahibine taşınmazı belirlenen bedelle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran haktır; kullanıldığında satış ilişkisi kurulur ve malik devretmekle yükümlü olur.

Geri alım hakkı, satıcıya sattığı taşınmazı belirli koşullarla geri alma yetkisi verir. İkisi de resmî şekle tabidir, en çok on yıl için kararlaştırılabilir ve tapuya şerh edilebilir (TBK m. 237, TBK m. 238).

Önalımdan farkları iki noktadadır: alım ve geri alım hakları bir satışın yapılmasına bağlı değildir, sahibi diledi mi kullanır; önalım ise ancak taşınmaz satıldığında doğar. İkincisi, ikisi resmî şekle tabiyken önalım sözleşmesi yazılı şekle tabidir.

F. Şerhin Etkisi ve Süresi

Şerh, kişisel bir hakkı sonradan malik olanlara karşı ileri sürülebilir kılar; hakkı ayni hakka dönüştürmez, ona kuvvetlendirilmiş nisbî bir etki kazandırır.

Şerhin süresi de sınırlıdır: haklar en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle şerh edilebilir (TBK m. 238). Süre dolduğunda şerh etkisini yitirir; hak sözleşme uyarınca devam etse bile artık yalnız taraflar arasında ileri sürülebilir.

Şerhin etkisini üç maddede toplamak mümkündür:

• Hak, sonradan malik olanlara karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
• Hak ayni hakka dönüşmez; niteliği kişisel hak olarak kalır.
• Şerhin süresi dolduğunda etki biter, hak kendiliğinden sona ermez.

Bu ayrım sınavda sık sorulur: şerh hakkı kuvvetlendirir, kurmaz. Şerhli bir önalım hakkı da ancak süresinde ve usulünce kullanılırsa sonuç doğurur. Şerh, kaçırılan bir süreyi geri getirmez.

G. Yapı Karşılığı Arsa Payı Devrine Kısa Bakış

Uygulamada çok görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsanın belirli paylarını devretmeyi, yüklenicinin ise karşılığında yapı meydana getirmeyi üstlendiği karma bir sözleşmedir: satış ile eser sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşır.

Taşınmaz payının devri söz konusu olduğu için sözleşme resmî şekle tabidir. Yüklenicinin payı talep edebilmesi kural olarak edimini yerine getirmesine bağlıdır; kısmi ifa hâlinde payın oranlı devri gündeme gelir. Sözleşmenin ayıptan sorumluluk yönü eser sözleşmesi, mülkiyetin geçişi yönü ise taşınmaz satışı hükümlerine göre çözülür.

Uygulamada en çok tartışılan nokta, yüklenicinin payı ne zaman isteyebileceğidir. Arsa sahibi, edimini yerine getirmeyen yükleniciye karşı ödemezlik def'i ileri sürebilir; yüklenici inşaatı tamamlamadan tapu devri isteyemez. Sözleşmede pay devrinin aşamalara bağlandığı hâllerde her aşamanın tamamlanması ayrı bir devir borcunu muaccel kılar. Yüklenicinin kendi alacağını üçüncü kişilere devretmesi de mümkündür; devralan, yüklenicinin hukuki durumundan daha güçlü bir konum elde edemez.

Arsa payı karşılığı inşaatta tarafların temerrüdü de ayrı sonuçlar doğurur: arsa sahibi payı devretmezse yüklenici tescile zorlama davası açar, yüklenici inşaatı tamamlamazsa arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ya da eksik işi başkasına yaptırıp giderini isteyebilir. Dönmenin geçmişe etkili olup olmayacağı, inşaatın gelmiş olduğu aşamaya göre belirlenir; ileri aşamadaki bir yapıda tasfiye kural olarak ileriye etkili yapılır. Uygulamada bu ayrım, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış üçüncü kişilerin durumunu da doğrudan etkiler. Sözleşme geçmişe etkili olarak tasfiye edilirse bu kişilerin kazandığı haklar da sarsılacağı için, mahkemeler tasfiyenin yönünü belirlerken tamamlanma oranını ve üçüncü kişilerin iyiniyetini birlikte değerlendirir. Bu yüzden arsa payı karşılığı inşaatta dönme, satış sözleşmelerindeki dönmeden daha ölçülü uygulanan bir yoldur.

Örnek olay

(A) ile (B), bir taşınmaza paylı malik olup her biri yarı paya sahiptir. (A), payını 1 Şubat'ta (C)'ye satmış ve tapuda tescil yapılmıştır. Satış (B)'ye hiçbir biçimde bildirilmemiştir; (B) satışı komşusundan 1 Ağustos'ta duymuş ve 1 Kasım'da dava açmıştır. Ayrı bir taşınmazda (B), (D) ile yazılı bir önalım sözleşmesi yapmış ve hakkını tapuya şerh ettirmiştir; (D) taşınmazı 1 Mart'ta (E)'ye satmış ve tescil yapılmıştır. (B) bu satışı noter bildirimiyle 10 Mart'ta öğrenmiş, 20 Haziran'da hakkını kullanmıştır. Bir de (B), (F) ile bir taşınmaz satış vaadi yapmış; sözleşme yalnız adi yazılı biçimde düzenlenmiştir.

Değerlendirme: İlk taşınmazda yasal önalım vardır: paylı mülkiyette paydaşlara kanunen tanınan hak söz konusudur (TMK m. 732). (A) payını üçüncü kişi (C)'ye sattığına göre (B)'nin önalım hakkı doğmuştur.

Süreler kritik noktadır. Yasal önalımda hak sahibi, satışın kendisine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl içinde hakkını kullanmalıdır (TMK m. 733). Dış süre burada sözleşmeden doğan önalımdan (TBK m. 242, iki yıl) kısadır. Bildirim noter aracılığıyla yapılması gereken bir zorunluluktur (TMK m. 733); olayda hiç bildirim yapılmadığına göre üç aylık süre hiç işlemeye başlamamıştır. (B)'nin satışı komşusundan duymuş olması bildirim yerine geçmez. Geriye yalnız bir yıllık süre kalır ve o da 1 Şubat'tan itibaren işler; 1 Kasım'da açılan dava süresindedir. Sözleşmeden doğan bir önalım olsaydı dış süre iki yıl olur, sonuç yine değişmezdi — ama tarih bir yılı aşsaydı iki rejim farklı sonuç verirdi.

Hakkın kime karşı kullanılacağı da belirlenmelidir. Yasal önalımda şerh koşulu aranmaz; hak, payı devralan üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734), bu yüzden dava (C)'ye yöneltilir. Aynı sonuç sözleşmeden doğan önalımda şerh yoksa doğmazdı: orada dava satıcıya yöneltilirdi.

İkinci taşınmazda sözleşmeden doğan önalım vardır ve sözleşme yazılı şekilde yapıldığına göre geçerlidir; kanun önalım sözleşmesi için resmî şekil aramaz (TBK m. 237). Bu, dört hak arasından yalnız önalımın ayrıldığı noktadır — sözleşme satış vaadi olsaydı adi yazılı biçim yetmez, resmî şekil aranırdı.

Burada bildirim usulüne uygun yapılmıştır. (B) 10 Mart'ta öğrendiğine göre üç aylık süre 10 Haziran'da dolmuştur; 20 Haziran'daki kullanma geç kalmıştır ve hak düşmüştür. İki yıllık süre henüz dolmamış olsa bile sonuç değişmez: iki süre birlikte işler ve hangisi önce dolarsa hak düşer. Hak şerh edilmiş ve mülkiyet (E) adına tescil edilmiş olduğu için, süresinde kullanılsaydı alıcı (E)'ye karşı kullanılacaktı (TBK m. 242).

(F) ile yapılan satış vaadi ise kesin hükümsüzdür. Taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237); adi yazılı biçim yeterli değildir. (F) tescile zorlama davası açamaz. Vaat resmî şekilde yapılmış ve tapuya şerh edilmiş olsaydı, (B) taşınmazı bu arada bir başkasına devretse bile (F) hakkını yeni malike karşı ileri sürebilirdi; şerhin kişisel hakka kazandırdığı kuvvetlendirilmiş etki tam olarak budur.