Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli

Konut ve çatılı iş yeri kiraları, kiracının barınma ve iş yapma ihtiyacına dokunduğu için kanunun özel koruma getirdiği alandır. Koruma iki eksende işler: kira bedelinin artışı sınırlanır ve kiracı aleyhine düzenleme yasaklanır.

A. Uygulama Alanı ve Kapsam Dışı Kalanlar

Bu hükümler, konut ve çatılı iş yeri kiralarının yanında, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır (TBK m. 339).

Kapsam dışı kalan bir hâl açıkça sayılmıştır: niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında bu hükümler uygulanmaz. Yazlık bir evin bir aylığına kiralanması tipik örnektir.

İki koşul birlikte aranır: taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olması ve sürenin altı ayı aşmaması. Uzun süreli kiralanan bir yazlık ya da kısa süreli kiralanan sıradan bir daire kapsam dışında kalmaz.

Kapsamın belirlenmesinde şu sorular sırayla sorulur:

• Kiralanan bir konut ya da çatılı iş yeri mi?
• Kiralananla birlikte eşya da bırakılmış mı? Bırakılmışsa o da aynı rejime girer.
• Taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma mı özgülenmiş?
• Süre altı ayı aşıyor mu?

Son iki sorunun ikisine birden "evet" ve "hayır" biçiminde cevap verilirse — yani taşınmaz geçici kullanıma özgülenmiş ve süre altı ayı aşmıyorsa — koruma hükümleri uygulanmaz ve genel kira hükümlerine dönülür.

Çatılı iş yeri ölçütü de tartışılır: kanun üstü örtülü, kapalı bir yapı arar. Açık alanda kurulan bir tezgâh ya da çatısız bir depo alanı bu kapsama girmez ve genel hükümlere tabi olur.

B. Kira Bedelinin Belirlenmesi

İlk kira bedeli taraflarca serbestçe belirlenir; kanunun sınırı yalnız yenilenen dönemler içindir. Kanun bu ayrımı en baştan yapar: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343).

Cümlenin okunuşu önemlidir: bedelin belirlenmesi kiracı aleyhine düzenleme yasağının dışında tutulmuştur, çünkü onun kendi sınırı bir sonraki maddede ayrıca çizilir.

Bedelin belirlenmesinde izlenecek sıra şudur:

• İlk dönem — taraflar serbestçe kararlaştırır, kanunun tavanı yoktur.
• Yenilenen dönemler — anlaşma varsa endeks tavanına kadar geçerlidir.
• Anlaşma yoksa — bedeli hâkim belirler, yine tavanla bağlı olarak.
• Beş yıl sonrası — bedeli hâkim belirler, bu kez tavanla bağlı olmadan.

Dördüncü basamak sınavda ayırt edici olandır; ilk üç basamakta endeks tavan, dördüncüde ölçüt hakkaniyettir.

C. Artış Sınırı ve Endeks

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Endeks 2019'da değişmiştir: 7161 sayılı Kanun'la "üretici fiyat endeksindeki artış" ibaresi "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim" biçimine getirilmiştir. Eski soru kitaplarında ÜFE'ye dayanan anlatım bulunabilir; yürürlükteki ölçüt TÜFE'dir.

Konut kiraları bakımından 2022–2024 arasında geçici bir yüzde yirmi beş tavanı uygulanmıştır; bu düzenleme tarih aralığıyla sınırlıdır ve 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bugün uygulanan ölçüt yalnız endekstir. Eski tarihli soru kitaplarında bu geçici tavana rastlanabileceği için, sorunun hangi döneme ilişkin olduğuna bakılmalıdır.

Artış anlaşmasının tavanı aşması, anlaşmanın tamamını geçersiz kılmaz: kayıt aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz ve artış endeks oranıyla sınırlanır. Kanun burada kısmi hükümsüzlük çözümünü benimser.

Endeksin hesabında ölçüt bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu, yıl sonundaki tek bir endeks değeri değil, on iki ayın ortalamasına dayanan bir orandır; uygulamada ilgili kurumun yayımladığı veriden okunur. Ortalama esası, tek bir ayın olağanüstü hareketinin kira artışını sıçratmasını önler.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ne var ki mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması iki koşuldan birine bağlıdır (TBK m. 345): dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır. Bu koşullar gerçekleşirse dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde bile belirlenen bedel dönem başından geçerli olur.

Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa ayrıca bildirim aranmaz: yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel, dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu hükmün pratik anlamı şudur: kira tespit davası açmakta gecikmek bedelin belirlenmesini engellemez, yalnız hangi dönemden itibaren geçerli olacağını değiştirir. Otuz günlük bildirim ya da sözleşmedeki artış kaydı bulunmadan geç açılan davada belirlenen bedel, ancak izleyen kira döneminden itibaren uygulanır.

D. Beş Yıldan Uzun Süreli Kirada Belirleme

Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir (TBK m. 344).

Hâkimin bu belirlemede dikkate alacağı üç ölçüt sayılmıştır:

• Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.
• Kiralananın durumu.
• Emsal kira bedelleri.

Beş yıllık belirlemenin ayırt edici yanı şudur: burada hâkim endeks tavanıyla bağlı değildir; emsal bedelleri de gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir.

E. Yabancı Para Kaydı

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344).

Kural iki yönlüdür: ne kiraya veren artış isteyebilir ne kiracı indirim. Beş yıl dolduktan sonra bedel, yine hâkim tarafından endeks, kiralananın durumu ve emsal bedeller gözetilerek belirlenir.

Yabancı para kaydının pratik sonucu iki yönlüdür: kiracı kur düştüğünde indirim isteyemediği gibi, kiraya veren kur yükseldiğinde artış da isteyemez. Kural beş yıl boyunca her iki tarafı bağlar. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı tutulduğu için, yabancı para kaydının o mevzuata göre geçerli olup olmadığı ayrıca denetlenir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı da iki maddede birlikte kurulur. TBK m. 343 bedelin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişikliği yasaklar; TBK m. 346 ise kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar. İki hüküm birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo şudur: kiraya veren, sözleşmeye kiracının yükünü artıran hiçbir kayıt koyamaz; koyarsa kayıt geçersizdir ve sözleşmenin kalanı ayakta kalır.

Güvencenin çözülmesi de kanunda ayrıntılıdır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmişse banka, bunları ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m. 342). Kiraya veren tek başına çekemez, kiracı da tek başına isteyemez; kanun güvenceyi tarafsız bir elde tutar.

Güvence ile peşin kira de karıştırılmamalıdır: peşin ödenen kira bedeli bir güvence değil, borcun ifasıdır ve üç aylık sınıra tabi değildir. Ayrım, ödemenin hangi borcun karşılığı olduğuna bakılarak yapılır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki koruma hükümlerinin ortak özelliği tek yönlü emrediciliktir: kiracı lehine sözleşme yapmak serbesttir, aleyhine yapmak yasaktır. Bu yüzden sözleşmeye konulan bir kayıt geçersiz sayılırken sözleşmenin kalanı ayakta kalır; kanun kısmi hükümsüzlük çözümünü benimser ve kiracıyı sözleşmesiz bırakmaz.

Koruma hükümlerinin uygulanmadığı hâllerde ise genel kira hükümlerine dönülür ve taraflar bedeli, süreyi, artışı ve fesih usulünü serbestçe kararlaştırabilir. Bu yüzden bir kira uyuşmazlığında sorulacak ilk soru her zaman aynıdır: kiralanan konut ya da çatılı iş yeri mi, değil mi? Cevap, uygulanacak bütün rejimi belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davasında hâkimin izleyeceği yol da bellidir: önce sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmadığına, sonra dönemin beşinci yılı aşıp aşmadığına bakılır. Beş yıla kadar endeks tavanı bağlayıcıdır; beş yıldan sonra hâkim emsal bedelleri de gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler ve bu bedel, izleyen dönemlerde yeniden endeks kuralına tabi olur.

Kanun bir de çıkış kapısı bırakır: aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm (TBK m. 138) saklıdır. Kur hareketleri olağanüstü bir düzeye ulaşmışsa uyarlama yolu açıktır; ama olağan kur dalgalanması bu hükmü işletmez.

F. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı

İki ayrı yasak birlikte okunmalıdır. Birincisi bedele ilişkindir ve yukarıda incelendi. İkincisi genel bir yasaktır: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346).

Kanun iki tipik kaydı açıkça geçersiz sayar:

• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar.
• Sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar.

İkinci kayıt uygulamada "muacceliyet kaydı" diye bilinir ve bir taksit ödenmediğinde yılın tamamını muaccel kılar; konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçersizdir.

Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).

G. Güvence Bedeli ve Sınırı

Sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Aşan kısım bakımından kayıt geçersizdir.

Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Örnek olay

(A), dairesini 1 Ocak 2019'da (B)'ye kiraya vermiştir; aylık kira 5.000 TL, sözleşme bir yıllıktır ve "her yıl kira %40 artar, bir taksit ödenmezse yılın tamamı muaccel olur, ayrıca gecikme hâlinde bir aylık kira tutarında ceza ödenir" kayıtları vardır. Kiracıdan ayrıca altı aylık kira tutarında depozito alınmıştır. Sözleşme her yıl yenilenerek sürmüş, taraflar 2025 başında hiçbir anlaşma yapmamıştır. İlgili yıllarda endeksin gösterdiği değişim oranı %40'ın altında kalmıştır. (B) 2025 yılında bir ay kirayı geciktirmiş, (A) hem cezayı hem yılın kalan kirasını istemiştir. Ayrı bir sözleşmede (A), başka bir dairesini aylık 500 avro bedelle kiraya vermiş ve üç yıl sonra kur yükseldiği için artış istemektedir.

Değerlendirme: Önce rejim belirlenir: daire konut olarak kiralanmıştır; bu yüzden konut ve çatılı iş yeri rejimi işler ve o rejim kiracı lehine emredicidir.

%40'lık artış kaydı geçerli değildir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Endeks oranı %40'ın altında olduğuna göre kayıt, aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz; artış endeks oranıyla sınırlıdır. Kaydın tamamı geçersiz sayılmaz, yalnız tavanla budanır.

2025 başında taraflar arasında yeni bir anlaşma yoktur; böyle bir hâlde bedeli hâkim belirler, aynı tavanı aşamaz ve kiralananın durumunu gözetir. Ne var ki 2025, sözleşmenin başlangıcından itibaren beşinci yılı aşan bir dönemdir: beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda bedel, endeks tavanıyla bağlı olmaksızın, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. Bu, sınavda en çok karıştırılan noktadır: beş yıla kadar tavan, beş yıldan sonra emsal.

Ceza ve muacceliyet kayıtları ise doğrudan geçersizdir. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle gecikme hâlinde ceza koşulu ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346). (A) ne cezayı ne yılın kalan kirasını isteyebilir; elindeki tek yol, TBK m. 315 uyarınca en az otuz günlük yazılı süre verip fesih yoluna gitmektir.

Depozito bakımından da sınır aşılmıştır. Kanun güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar (TBK m. 342); altı aylık depozitonun sınırı aşan bölümü hüküm doğurmaz ve (B) o bölümü geri ister. Güvence bankaya yatırılmışsa (A), sözleşme sona erdikten sonraki üç ay içinde dava veya takip bildirmezse banka güvenceyi (B)'ye geri verir.

Avro cinsinden kiralanan dairede ise (A)'nın talebi zamansızdır. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344); üç yıl sonra artış istenemez. (A)'nın tek dayanağı aşırı ifa güçlüğüdür (TBK m. 138) ve kanun bu hükmü açıkça saklı tutar; ama olağan kur hareketi bu yolu açmaz, öngörülemeyen olağanüstü bir durum aranır.

Olaya bir varsayım daha eklenirse rejimin sınırı görünür. Daire, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş bir yazlık olsaydı ve altı ay ve daha kısa süreyle kiralansaydı, konut ve çatılı iş yeri hükümleri hiç uygulanmazdı (TBK m. 339); ne artış tavanı ne ceza koşulu yasağı ne depozito sınırı işlerdi. İki koşulun birlikte gerçekleşmesi arandığı için, aynı yazlık bir yıllığına kiralansaydı koruma hükümleri yine uygulanırdı.

(B)'nin kirayı geciktirmesi karşısında (A)'nın izleyebileceği tek yol da belirlenmelidir: muaccel kira ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 315). Süre bildirimi izleyen günden işler. Bu yolun dışında ceza istemek ya da yılın tamamını muaccel saymak mümkün değildir.