Kirada Temerrüt ve Sona Erme

Kira sürekli borç ilişkisi olduğu için sona ermesi de kendine özgü kurallara bağlanmıştır. Kanun, temerrüde bağlı feshi, sürenin geçmesiyle sona ermeyi, bildirimli feshi ve olağanüstü fesih hâllerini ayrı ayrı düzenler.

A. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Süre Verme

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315).

Dört unsur birlikte aranır: borcun teslimden sonra muaccel olması, sürenin yazılı verilmesi, sürenin kanuni alt sınıra uyması ve fesih iradesinin süreyle birlikte bildirilmesi. Süre verilmeden yapılan fesih sonuç doğurmaz.

Kanunun aradığı unsurlar uygulamada şu sırayla denetlenir:

• Borç kiralananın tesliminden sonra mı muaccel olmuş?
• Bildirim yazılı mı yapılmış?
• Süre kanunun alt sınırına uyuyor mu?
• Fesih iradesi süreyle birlikte açıklanmış mı?

Dördünden biri eksikse fesih geçersizdir ve kiraya veren süreci baştan işletmek zorunda kalır.

Süre verme usulünün amacı kiracıyı korumaktır: kiracı, borcunu kapatarak sözleşmeyi ayakta tutma imkânı bulur. Bu yüzden süre içinde yapılan ödeme feshi engeller ve kiraya veren, süre dolmadan fesih beyanında bulunamaz. Süre dolduktan sonra yapılan ödeme ise kural olarak feshi engellemez; fesih hakkı süre dolduğu anda doğmuştur.

B. Konut ve Çatılı İş Yerinde Otuz Günlük Süre

Verilecek sürenin alt sınırı kira türüne göre değişir ve sınavda en çok sorulan sayılardandır: süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m. 315).

Sürenin başlangıcı da düzenlenmiştir: süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bildirimin yapıldığı gün sayılmaz.

C. Belirli Süreli Kirada Sona Erme

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m. 327) ve ayrıca bir bildirim gerekmez. Bu, genel hükümlere tabi kiralar içindir; konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m. 347'deki bir yıllık uzama kuralı saklıdır.

Kanun bir de sessiz uzamayı düzenler: taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Bu dönüşüm fesih rejimini de değiştirir; artık bildirim süreleri işler.

D. Belirsiz Süreli Kirada Fesih Bildirimi

Belirsiz süreli kirada taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 328).

Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Belirsiz süreli kirada fesih hakkı her iki tarafa da tanınmıştır ve bir gerekçe gerektirmez; aranan tek şey süreye ve döneme uyulmasıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise bu serbesti kiraya veren bakımından ortadan kalkar: orada fesih ancak kanunun saydığı sebeplere dayanabilir.

Sona erme sebeplerini bir arada görmek ayrımı kolaylaştırır:

• Sürenin geçmesi — belirli süreli kirada kendiliğinden (TBK m. 327).
• Fesih bildirimi — belirsiz süreli kirada, süre ve döneme uyularak (TBK m. 328–330).
• Temerrüt — yazılı süre verilerek (TBK m. 315).
• Özen ve saygı borcuna aykırılık — ihtar ya da doğrudan fesih (TBK m. 316).
• Önemli sebep, kiracının iflası, kiracının ölümü — olağanüstü fesih (TBK m. 331–333).

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu listeye kiraya veren bakımından tahliye sebepleri eklenir ve bildirimli fesih hakkı önemli ölçüde sınırlanır.

Sona ermenin sonuçları da ortaktır: kiralanan geri verilir, güvence çözülür, taraflar arasındaki hesap kapatılır.

Geri verme borcunun kapsamı da sayılabilir:

• Kiralanan, teslim alındığı durumda geri verilir (TBK m. 334).
• Sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir.
• Kiracının yaptığı ve yazılı rızaya dayanan değişiklikler eski hâle getirilmez (TBK m. 321).
• Kiraya veren eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Kira sürekli borç ilişkisi olduğu için sona erme ileriye etkilidir; geçmiş dönemin kira bedelleri istenmeye devam edilir ve kiracı o dönem için kullandığı hizmetin bedelini öder.

E. Fesih Bildirim Süreleri

Süreler konuya göre ayrılır:

• Taşınmaz veya taşınır yapı — yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak (TBK m. 329).
• Taşınır — üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle her zaman (TBK m. 330).

Kiraya verenin mesleği gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınırlarda süre farklıdır ve kiracıyı koruyacak biçimde düzenlenmiştir.

F. Olağanüstü Fesih Sebepleri

Kanun üç olağanüstü hâl düzenler:

• Önemli sebep — kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraflardan her biri, yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim, feshin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m. 331).
• Kiracının iflası — kiralananın tesliminden sonra kiracı iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir; kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun süre verir, güvence verilmezse sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir (TBK m. 332).
• Kiracının ölümü — mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 333).

Önemli sebeple fesihte dikkat edilecek nokta şudur: fesih hemen değil, yasal fesih bildirim süresine uyularak yapılır; hükmün sağladığı kolaylık, fesih döneminin beklenmemesidir.

Önemli sebebin ölçüsü nesneldir: ilişkinin devamının çekilmez hâle gelmesi aranır ve bu, tarafın öznel rahatsızlığından fazlasını gerektirir. Hâkimin parasal sonuçları karara bağlaması da hükmün ayırt edici yanıdır; fesih haklı olsa bile karşı tarafın uğradığı zarar dengelenebilir.

G. Kiracının Erken Tahliyesi ve Sorumluluğu

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m. 325).

Kanun kiracıya bir çıkış yolu bırakır: kiracı bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, borçları sona erer.

Kiraya verenin de bir yükümlülüğü vardır: yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Geri verme anında kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri verir; sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Bu kuralın bir istisnası vardır: teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler bakımından kiraya verenin hakları saklı kalır; böyle bir eksiklik bulunduğunda kiraya veren, bunu belirlediğinde kiracıya hemen bildirmek zorundadır.

Kiraya verenin elindeki bir güvence daha vardır: taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m. 336). Kiracı taşınmak veya taşınırları başka yere taşımak isterse kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir (TBK m. 338).

Örnek olay

(L), (M)'ye bir daireyi bir yıllığına kiraya vermiştir. (M) Mart ayı kirasını ödememiş; (L) 1 Nisan'da yazılı bildirim göndererek on gün süre vermiş ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmiştir. (M) ödememiş, (L) 12 Nisan'da fesih bildirmiştir. Sözleşme süresi dolduktan sonra taraflar hiçbir şey konuşmadan ilişkiyi sürdürmüş, (M) oturmaya devam etmiş ve kirayı ödemiştir. Bir yıl sonra (M) işi gereği başka şehre taşınmış ve sözleşme süresine uymaksızın daireyi boşaltmış, anahtarı teslim etmiştir; (L) daireyi üç ay boş tutmuş, bu arada (M)'nin bulduğu ödeme gücü yerinde bir kiracı adayını gerekçe göstermeden reddetmiştir. Daire teslim alınırken (L) hiçbir eksiklik bildirmemiş, iki ay sonra parke çizikleri için (M)'den tazminat istemiştir.

Değerlendirme: Temerrüde bağlı fesihte (L)'nin verdiği süre yetersizdir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gündür (TBK m. 315). Daire konut olduğuna göre otuz gün verilmeliydi; on günlük süreye dayanan 12 Nisan tarihli fesih sonuç doğurmaz. Aynı olay genel hükümlere tabi bir depo kirasında geçseydi on günlük süre yeterli olurdu ve fesih geçerli sayılırdı.

Sürenin başlangıcı da hatırlanmalıdır: süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işler; 1 Nisan'da yapılan bildirimde ilk gün 2 Nisan'dır.

Sözleşme süresi dolduktan sonraki dönem bakımından ölçüt kiranın türüdür. Genel hükümlere tabi bir kirada süre sonunda sözleşme kendiliğinden biter; taraflar açık bir anlaşma olmaksızın ilişkiyi sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür (TBK m. 327) ve fesih için bildirim süreleri işler — taşınmazda altı aylık kira döneminin sonu için üç ay (TBK m. 329). Olaydaki taşınmaz bir daire, yani konut kirasıdır; orada bu yol kapalıdır. (M) sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığına göre sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır, belirsiz süreliye dönüşmez (TBK m. 347).

Erken tahliyede (M)'nin borcu hemen bitmez: sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın geri veren kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m. 325). Ne var ki kanun bir kurtuluş yolu tanır: kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve ilişkiyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. (M) böyle bir aday bulmuş, (L) gerekçe göstermeden reddetmiştir; ret haklı bir sebebe dayanmadığına göre (M)'nin borcu adayın bulunduğu tarihte sona erer. Kaldı ki (L), elde etmekten kasten kaçındığı yararları da kira bedelinden indirmek zorundadır.

Geri verme bakımından son sonuç (L) aleyhinedir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). (L) teslim sırasında hiçbir bildirim yapmadığına göre iki ay sonraki talebi dinlenmez. Kaldı ki parke çizikleri sözleşmeye uygun kullanmadan doğan olağan eskime kapsamındaysa (M) zaten sorumlu olmazdı (TBK m. 334).

İkinci örnek olay

(N), iş yeri olarak kullandığı dükkânı (P)'den belirsiz süreli olarak kiralamıştır. (N), işini büyütmek isteyen (R)'ye kira ilişkisini devretmek istemiş; (P) "kiracı değişmesin" diyerek rıza vermeyi reddetmiştir. (N) buna rağmen (R) ile yazılı bir devir sözleşmesi yapmış, (R) dükkâna yerleşmiş ve kirayı ödemeye başlamıştır. Bir yıl sonra dükkânda çıkan ve (R)'nin ihmalinden kaynaklanan bir yangın 200.000 TL zarar doğurmuştur. (P) hem (N)'den hem (R)'den zararı istemektedir. Ayrıca (P), sözleşmeyi feshetmek istemekte ve "belirsiz süreli olduğuna göre istediğim zaman feshederim" demektedir.

Değerlendirme: Devir bakımından (P)'nin tutumu iki yönden değerlendirilir. Kira ilişkisinin devri yazılı rızaya bağlıdır (TBK m. 323); rıza alınmadığına göre devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz ve (P) bakımından kiracı hâlâ (N)'dir. Ne var ki kanun iş yeri kiralarında bir sınır koyar: kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz. "Kiracı değişmesin" bir gerekçe değildir; (N) bu kaçınmayı dava yoluyla aşabilirdi. Doğru yol devri fiilen yapmak değil, rızanın haksız reddini yargıya taşımaktı.

Yangın zararında muhatap belirlenirken kiracı sıfatı esas alınır. Devir (P)'ye karşı hüküm doğurmadığına göre (P)'nin muhatabı (N)'dir; (R) ile arasında sözleşme ilişkisi yoktur. (N), kiralananın özenle kullanılmamasından doğan zarardan sorumludur ve kendi ile (R) arasındaki ilişkide rücu edebilir. Devir rızayla yapılmış olsaydı tablo değişirdi: (R) kiracının yerine geçer, (N) borçlarından kurtulur, ama iş yeri kirası olduğu için (N) sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle (R) ile birlikte müteselsilen sorumlu kalırdı (TBK m. 323). Yangın o iki yıl içinde çıktığı için (P) yine (N)'ye başvurabilirdi.

Aynı olay bir alt kira olarak kurulmuş olsaydı — (N) dükkânın kullanımını (R)'ye bırakıp kendisi kiracı kalsaydı — sonuç doğrudan aynı yere çıkardı: alt kira asıl kira ilişkisini değiştirmediği için (N) kiraya verene karşı borçlu kalmaya devam eder ve özenle kullanma borcuna aykırılıktan doğan zarardan sorumlu tutulurdu (TBK m. 316). TBK m. 322/3 ise ancak (R) kiralananı kendisine tanınandan başka biçimde kullanmış olsaydı devreye girerdi; yangın ihmalden doğduğuna göre dayanak o fıkra değildir. Dükkân çatılı bir iş yeri olduğu için alt kira da yazılı rızaya bağlıydı.

Fesih bakımından (P)'nin iddiası eksiktir. Belirsiz süreli kirada fesih serbestisi vardır ama süresiz değildir: taraflardan her biri yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak feshedebilir (TBK m. 328). Taşınmazda kural, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresidir (TBK m. 329). "İstediğim zaman feshederim" demek bu yüzden yanlıştır. Kaldı ki dükkân çatılı bir iş yeri olduğundan bu genel usul (P) bakımından ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra açılır (TBK m. 347/2); on yıl dolmadan kiraya veren bildirimli fesih yoluna hiç başvuramaz ve fesih ancak kanunun saydığı sebeplere dayanabilir.

(P)'nin elinde bir imkân daha vardır: kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep bulunuyorsa, yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir ve hâkim feshin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m. 331). Rızasız devir ile yangın birlikte değerlendirildiğinde bu yola dayanması mümkündür; ama burada da fesih "hemen" değil, bildirim süresine uyularak yapılır.