Ürün Kirası

Ürün kirası, kiraya verenin kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 357). Adi kiradan tek bir unsurla ayrılır ve o unsur bütün rejimi değiştirir: ürün devşirme.

A. Ürün Kirasının Kiradan Farkı

Adi kirada kiracı yalnız kullanır; ürün kirasında ayrıca ürünleri toplar ve onların maliki olur. Bu yüzden ürün kirasının konusu, ürün verebilen bir şey ya da haktır: tarım arazisi, meyve bahçesi, işletme, maden ocağı, hatta bir hakkın kendisi.

Kanun bir de alt tür tanımlar: ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa yerel âdete göre belirlenir.

Sözleşme araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha tutanağa geçirip imzalayarak birbirlerine vermekle yükümlüdür (TBK m. 359). Bu tutanak, sona ermede hesaplaşmanın dayanağıdır.

Ürün kirasının konusu bakımından üç grup ayrılır:

• Tarımsal taşınmaz — tarla, bahçe, bağ; kanunun tipik varsaydığı hâldir.
• İşletme — ürün veren bir ticari ya da sınai işletmenin kiralanması.
• Hak — ürün getiren bir hakkın, örneğin bir intifa hakkının kullandırılması.

Üçünde de ortak olan, kiralananın ürün verebilir olmasıdır; ürün vermeyen bir şey ürün kirasına konu olamaz.

Kanun, ürün kirasını bağımsız bir tip olarak düzenlemekle birlikte eksiksiz bir rejim kurmaz: bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır (TBK m. 358). Bu yüzden teslim, ayıp, kullanma ve sona erme konularında önce ürün kirasının kendi hükümlerine, yoksa adi kira hükümlerine bakılır.

Ürün kirasında kiracının konumu adi kiracıdan daha geniştir: yalnız kullanma değil, ürünlerin mülkiyetini kazanma yetkisi de vardır. Ürünler kiracının malı olduğu için onların hasarı da ona aittir; devşirilmeden önce doğal bir olayla yok olan ürün kiraya verenin riskinde değildir. Bu sonucun tek istisnası, kanunun tarımsal taşınmazlar için tanıdığı orantılı indirim hakkıdır (TBK m. 363).

Ürün kirasında kiraya verenin borçları da ayrıca sayılabilir: kiralananı işletmeye elverişli durumda teslim etmek, zorunlu esaslı onarımları kendi gideriyle yapmak (TBK m. 361) ve kiracının işletmesine engel olmamak. Buna karşılık işletmenin yürütülmesi, olağan bakım ve küçük onarımlar kiracıya aittir; iki tarafın yük dağılımı adi kiradakine benzer ama kiracı lehine değil, aleyhine ağırlaşmıştır.

Ürün kirasının sona ermesinde tutanak yeniden önem kazanır: sözleşme kurulurken araç, gereç, hayvan ve stokların değerleri tutanağa geçirilmişse, sona ermede kiracının bunları hangi durumda geri verdiği bu belgeye göre denetlenir (TBK m. 359). Tutanak yoksa hesaplaşma genel ispat kurallarına kalır.

Ürün kirasında olağanüstü fesih sebepleri de adi kiradakiyle aynı üçlüdür — önemli sebep, kiracının iflası, kiracının ölümü — ama sonuçları farklıdır. Önemli sebepte fesih, yasal fesih bildirim süresine uyularak yapılır ve hâkim parasal sonuçları karara bağlar (TBK m. 369). İflasta sözleşme kendiliğinden sona erer (TBK m. 370). Ölümde ise mirasçılar, işletmeyi sürdürebilecek durumdaysa ilişkiyi devam ettirebilir; aksi hâlde fesih yoluna gidilir.

Ürün kirasında hayvan kirası bakımından bir ayrıntı daha vardır: kiracı, kendi kusuruyla sebebiyet vermediği olağanüstü koruma giderleri için kiraya verenden tazminat isteyebilir (TBK m. 377). Salgın hastalıkta yapılan olağanüstü veteriner harcamaları bu kapsamdadır; olağan besleme ve bakım giderleri ise kiracıya aittir.

B. Tarafların Borçları

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma ve işletmeye elverişli durumda teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı bildirir bildirmez gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür (TBK m. 361).

Kiracının borçları daha ağırdır ve işletme yükümlülüğü içerir: kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 364). Kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.

Kanun bir de olağanüstü verim düşüşünü düzenler: tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir indirim isteyebilir (TBK m. 363). Bu haktan başlangıçta feragat, ancak bedel belirlenirken bu gibi durumların hesaba katılmış olması ya da doğan zararın bir sigorta ile karşılanmış olması hâlinde geçerlidir.

C. Devir ve Alt Kira

Ürün kirasında alt kira ve devir, adi kiradan daha sıkı bir rejime tabidir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kira ilişkisini devredemez. Sebep açıktır: burada kiracının kimliği yalnız ödeme gücü bakımından değil, işletme becerisi bakımından da önem taşır.

Kiraya veren rıza verirse yeni kiracı, işletme yükümlülüğü dâhil bütün borçlarla birlikte ilişkiye girer.

Ürün kirasında kiracının bakım yükümlülüğü de adi kiradakinden ağırdır: kiracı, olağan bakım ve küçük onarımların yanında, işletmenin sürekliliğini sağlayacak düzenli işleri de yapmakla yükümlüdür. Bir bahçede budama, gübreleme ve sulama bu kapsamdadır; ağaçların yenilenmesi gibi esaslı yatırımlar ise kiraya verene aittir.

Kira bedelinin ödenme zamanı da adi kiradan ayrılır: kiracı, sözleşmede aksine hüküm veya yerel âdet yoksa bedeli ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda öder (TBK m. 362). Adi kirada ölçü her ayın sonu iken burada her kira yılının sonudur; sebep, ürünün yılda bir devşirilmesidir.

Temerrüt rejimi de farklıdır ve süre çok daha uzundur: kiracı, teslimden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 362). Adi kirada süre on gün, konut ve çatılı iş yerinde otuz gün, ürün kirasında altmış gündür; üç sayının karıştırılmaması gerekir.

Ürün kirası ile adi kirayı yan yana koymak ayrımı kalıcı kılar:

D. Ürün Kirasının Sona Ermesi

Belirli süreli ürün kirası sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer; ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça sözleşme birer yıl için yenilenmiş sayılır (TBK m. 367). Yenilenen sözleşme, yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir.

Olağanüstü fesih sebepleri adi kiradakiyle aynı mantıktadır:

• Önemli sebep — ilişkinin devamını çekilmez hâle getiren sebeplerde, yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih; hâkim parasal sonuçları karara bağlar (TBK m. 369).
• Kiracının iflası — sözleşme, iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona erer; ancak kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verilirse sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür (TBK m. 370).

İflas hükmü adi kiradan ayrılır: adi kirada iflas kendiliğinden sona erdirmez, kiraya veren önce güvence ister (TBK m. 332); ürün kirasında sözleşme kendiliğinden sona erer.

E. Hayvan Kirası ve Ortakçılık

Kanun ürün kirasının sonuna özel bir tür ekler. Tarımsal bir taşınmazın kirasıyla bağlantılı olmayan geviş getirici hayvanların kirasında, aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa, kiralanan hayvanların kira süresi içindeki bütün ürünleri kiracının olur (TBK m. 376). Kiracı hayvanları beslemek ve iyi bakmakla, kiraya verene para veya hayvandan pay olarak bedel ödemekle yükümlüdür.

Sorumlulukta ispat yükü kiracıdadır: aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa kiracı, hayvanların uğradığı zarardan, bu zararın korumada dikkat ve özen gösterildiği hâlde meydana geldiğini ispat etmedikçe sorumludur (TBK m. 377). Kiracı, kendi kusuruyla sebebiyet vermediği olağanüstü koruma giderleri için kiraya verenden tazminat isteyebilir.

Belirsiz süreli hayvan kirasında fesih serbesttir: taraflardan her biri dilediği zaman feshedebilir; ancak fesih, dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan bir zamanda yapılamaz (TBK m. 378).

Örnek olay

(F), fındık bahçesini (G)'ye beş yıllığına kiraya vermiştir; sözleşmede kira bedeli "her yıl devşirilen ürünün dörtte biri" olarak kararlaştırılmıştır. Bahçeyle birlikte bir traktör ve depodaki gübre stoku da bırakılmış, ancak hiçbir tutanak düzenlenmemiştir. Üçüncü yılda bölgede görülen olağanüstü bir dolu felaketi ürünü yarı yarıya düşürmüştür; sözleşmede "kiracı hiçbir sebeple indirim isteyemez" kaydı vardır ve bedel belirlenirken böyle bir ihtimal hiç konuşulmamıştır. (G) dördüncü yılda bahçenin bir bölümünü (H)'ye alt kiraya vermiş, (F)'nin rızasını almamıştır. Beşinci yılda (G) iflas etmiştir.

Değerlendirme: Sözleşme bir ürün kirasıdır: kiracıya yalnız kullanma değil, ürünleri devşirme yetkisi de bırakılmıştır (TBK m. 357). Bedel devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığına göre bu, kanunun ayrıca adlandırdığı ürüne katılmalı kiradır.

Traktör ve gübre stoku bakımından taraflar değerlerini birlikte takdir edip iki nüsha tutanağa geçirmekle yükümlüydü (TBK m. 359). Tutanak düzenlenmediğine göre sona ermede bu kalemler üzerinde hesaplaşma güçleşir; eksikliğin yaptırımı sözleşmenin geçersizliği değil, ispat güçlüğüdür.

Dolu felaketi bakımından (G) haklıdır. Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı orantılı indirim isteyebilir (TBK m. 363). Sözleşmedeki feragat kaydı geçersizdir: kanun, bu haktan başlangıçta feragati ancak bu gibi durumların bedel belirlenirken hesaba katılmış olması ya da doğan zararın bir sigorta ile karşılanmış olması hâlinde geçerli sayar. Olayda ne hesaba katma ne de sigorta vardır.

Alt kira bakımından (G) aykırı davranmıştır: ürün kirasında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz. Sebep işletme becerisinin önem taşımasıdır; bahçenin bakımı ve işletme usulü doğrudan ürünü etkiler. Kaldı ki (G), kiraya verenin izni olmaksızın işletme usulünü süre sonrasına etkili biçimde değiştiremez (TBK m. 364).

İflas sonucu belirleyicidir ve adi kiradan ayrılır: kiracının iflası hâlinde ürün kirası, iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona erer (TBK m. 370). (F) sözleşmeyi sürdürmek isterse, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verilmesi hâlinde sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. Aynı olay adi kira olsaydı sözleşme kendiliğinden sona ermez, kiraya veren önce güvence ister, verilmezse feshederdi (TBK m. 332). İki hükmün karıştırılmaması gerekir.

Olayın sona erme yüzü de tamamlanmalıdır. Beş yıllık belirli süreli ürün kirası, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer; taraflar örtülü olarak sürdürürlerse, aksi kararlaştırılmadıkça sözleşme birer yıl için yenilenmiş sayılır ve yenilenen sözleşme, yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir (TBK m. 367). Adi kirada örtülü sürdürme sözleşmeyi belirsiz süreliye dönüştürürken, ürün kirasında birer yıl yenilenmiş sayılması iki rejimin bir başka ayrım noktasıdır.