Tapu Sicili

Taşınmazlarda ayni hakkın aleniyet aracı tapu sicilidir. Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur (TMK m. 997/1). Sicil, yalnız bir kayıt sistemi değildir: ayni hakkın doğduğu an, sırası ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği ona bağlanmıştır.

A. Tapu Siciline Hâkim İlkeler

Sicilin işleyişi altı ilkeye dayanır.

• Aleniyet ilkesi — Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020).
• Tescil ilkesi — Kurulması kanunen tescile tâbi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m. 1021).
• Sebebe bağlılık ilkesi — Tescil, geçerli bir hukukî sebebe dayanmalıdır; hukukî sebepten yoksun tescil yolsuzdur (TMK m. 1024/2).
• Güven ilkesi — Tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).
• Talep ilkesi — Tescil, kural olarak malikin yazılı beyanı üzerine yapılır (TMK m. 1013/1); tapu memuru re'sen işlem yapmaz.
• Sabit derece ilkesi — Taşınmaz rehninde sıra, kurulma tarihine değil dereceye göre belirlenir.

Bu ilkelerin ortak amacı, taşınmaz üzerindeki hakların dışarıdan güvenilir biçimde görülebilmesidir. Aleniyet olmadan güven, güven olmadan da işlem güvenliği sağlanamaz.

İlkelerin işleyişi bir sıra izler. Önce talep gelir: ilgili, tescil ya da terkin istemiyle tapu müdürlüğüne başvurur. Ardından tasarruf yetkisi ve hukukî sebep denetlenir; bu denetim, sebebe bağlılık ilkesinin uygulama aracıdır. Denetimi geçen istem yevmiye defterine kaydedilir ve bu kayıt, hakkın etkisinin başlangıç anını belirler. Son olarak kütüğe tescil yapılır ve hak, aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir hâle gelir.

Sıranın her adımı bir ilkeye karşılık gelir; bu sebeple tapu sicili hukuku, ilkeler ile işlemlerin birbirine sıkıca bağlandığı bir alandır. Bir işlemin geçerliliği tartışıldığında, hangi adımda hangi ilkenin ihlal edildiği sorulur.

B. Sicilin Unsurları: Ana ve Yardımcı Siciller

Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve plânlardan oluşur (TMK m. 997/2).

Ana siciller tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmî belgeler ve plânlardır (TMK m. 997/2). Yardımcı siciller ise mal sahipleri sicili, aziller sicili, düzeltmeler sicili ve kamu orta malları sicili gibi kayıtlardır; bunlar hak doğurmaz, işlemlerin izlenmesini kolaylaştırır.

Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir (TMK m. 998/1):

• Arazi
• Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler

Bağımsız ve sürekli hakların kaydı için süreklilik koşulu aranır ve bu koşulun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir (TMK m. 998/3).

Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz (TMK m. 999/1).

Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler (TMK m. 1000/1). Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara mülkiyet, taşınmaz üzerinde kurulmuş veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş irtifak hakları ile taşınmaz yükü ve taşınmaz üzerindeki rehin hakları tescil edilir (TMK m. 1000/3).

Sicilin tutulması ve işleyişi bakımından iki kavram daha ayrılmalıdır. Tapu kütüğü ayni hakların yazıldığı ana sicildir; yevmiye defteri ise istemlerin geliş sırasını gösteren kayıttır ve tescilin etkisinin başlangıç anını belirler. Aynı gün gelen iki istem arasındaki sıra, kütüğe yazılma sırasına değil yevmiye kaydına göre çözülür.

Belgeler de sicilin parçasıdır. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir (TMK m. 1022/3). Bu sebeple kütükteki kısa kayıt yeterli olmadığında dayanak belgelere bakılır; belgeler tescilin anlamını tamamlar.

Yardımcı sicillerin işlevi ana sicilleri tamamlamaktır ve bunlar tek başına hak doğurmaz. Mal sahipleri sicili, bir kişinin adına kayıtlı taşınmazların topluca görülmesini sağlar; aziller sicili, vekâletten azil bildirimlerinin kaydedildiği yerdir ve tapu işlemlerinde vekâletin geçerliliğinin denetlenmesine yarar; düzeltmeler sicili, kayıtlarda yapılan düzeltmelerin izlenmesini sağlar.

Kütüğün yapısı da işlemlerin anlaşılmasını kolaylaştırır. Her sayfa, taşınmazın niteliklerini gösteren bölümle başlar; ardından mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükü, rehin hakları, şerhler ve beyanlar sütunları gelir. Bir hakkın hangi sütunda yer aldığı, onun hukukî niteliğini de gösterir: rehin sütunundaki bir kayıt ayni hak, şerhler sütunundaki bir kayıt kural olarak kişisel haktır.

C. Kütükte Yapılacak İşlemler

Kütükte dört tür işlem yapılır ve bunların hukukî etkileri farklıdır.

1. Tescil ve Terkin

Tescil, ayni hakkın kütüğe yazılmasıdır. Taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir (TMK m. 1008).

Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa bu beyana gerek yoktur (TMK m. 1013/1–2).

İşlemin yapılabilmesi iki şeyin belgelenmesine bağlıdır: tasarruf yetkisi ve hukukî sebep. İstemde bulunan, sicilde hak sahibi görünen kişi veya onun temsilcisi olduğunu ispat ederek tasarruf yetkisini; sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunu ispat ederek hukukî sebebi belgelemiş olur (TMK m. 1015).

Terkin, bir kaydın silinmesidir ve ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir (TMK m. 1014).

Tescilin etkisi bakımından iki kural birliktedir: ayni haklar kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi ise, belgeler isteme eklenmiş olmak koşuluyla, yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar (TMK m. 1022/1–2).

Bu ikinci fıkra, aynı gün yapılan işlemlerin sırasını belirlediği için önemlidir: kütüğe yazılma günler sonra yapılsa bile, hak yevmiye kaydı anına göre doğmuş sayılır.

Tescilin yapılmaması ile yolsuz yapılması farklı sonuçlar doğurur. Tescil hiç yapılmamışsa ayni hak doğmaz (TMK m. 1021); taraflar arasında yalnız kişisel bir borç ilişkisi vardır ve alacaklı tescili talep edebilir. Tescil yapılmış ama sebebi geçersizse hak yine doğmaz, ancak ortada yolsuz bir kayıt bulunur ve bu kayıt, iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından hak doğurabilir.

Kanun, tescilden önce hak kazanılan hâlleri de düzenlemiştir. Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir (TMK m. 1013/3). Miras, cebrî icra, mahkeme kararı ve işgal gibi hâllerde hak tescilden önce doğar; tescil bu hâllerde kurucu değil açıklayıcı işlev görür.

2. Şerh: Kişisel Haklar ve Tasarruf Kısıtlamaları

Şerh, kişisel bir hakka veya bir kısıtlamaya ayni etki kazandıran işlemdir. Şerh edilen hak ayni hakka dönüşmez; yalnız üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir.

Kişisel haklarda şerh. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009).

Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında şerh. Şu sebeplere dayanan kısıtlamalar şerh verilebilir (TMK m. 1010/1):

• Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları
• Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre
• Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler

Bu kısıtlamalar da şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010/2).

Şerhin hukukî etkisi üç noktada toplanır. Birincisi, şerh edilen hak ayni hakka dönüşmez; niteliği kişisel kalır ve borçlusu yine sözleşmenin karşı tarafıdır. İkincisi, şerh hakkı güçlendirir: sonradan taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Üçüncüsü, şerhin etkisi ileriye dönüktür; şerhten önce kazanılmış haklara dokunmaz.

Şerh edilebilecek haklar kanunda sayılmıştır ve bu sayım genişletilemez. Taraflar, kanunun şerh edilebileceğini öngörmediği bir kişisel hakkı şerh ettiremez; bu, sınırlı sayı ilkesinin şerh alanındaki görünümüdür.

3. Geçici Tescil Şerhi

Geçici tescil şerhi iki hâlde verilebilir (TMK m. 1011/1):

• İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa
• Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa

Şerh, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1011/2).

Son cümle kurumun özünü verir: geçici tescil şerhi, hakkın doğduğu anı geriye çeker ve arada yapılan işlemlere karşı korur.

4. Beyan

Beyan, hak doğurmayan, yalnız bir olguyu üçüncü kişilere duyuran kayıttır. Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır; bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır (TMK m. 1012/1).

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması da mümkündür (TMK m. 1012/2).

Beyan ile şerh karıştırılmamalıdır: şerh bir hakka etki kazandırır, beyan yalnız bildirir. Beyanın hukukî sonucu, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırmaktır.

Dört işlemin ortak yanı, hepsinin talep üzerine yapılmasıdır; tapu memuru kural olarak re'sen işlem yapmaz. Kütüğe tesciller istem tarihine ve sırasına göre yapılır ve sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir (TMK m. 1017).

Ayrıldıkları nokta ise doğurdukları etkidir: tescil ayni hak doğurur, terkin onu sona erdirir, şerh kişisel hakka ayni etki kazandırır, beyan ise yalnız bir olguyu duyurur. Bir sorunun çözümünde önce işlemin hangi türe girdiği belirlenmelidir; sonuç bu belirlemeden çıkar.

D. Yolsuz Tescil ve Düzeltilmesi

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m. 1024/2).

Yolsuz tescilin başlıca sebepleri şunlardır: kazandırma sebebinin geçersiz olması, ehliyetsizlik, irade sakatlığı, şekle aykırılık, sahte belge kullanılması veya tescilin hiç sebebe dayanmaması.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m. 1025).

Düzeltme davasının özellikleri şunlardır:

• Davacı, yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kişidir.
• Dava, kaydın gerçeğe uygun hâle getirilmesine yöneliktir ve tespit niteliği taşır.
• Dava süreye bağlı değildir; ayni hakka dayandığı için zamanaşımına uğramaz.
• İyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları ayni haklar ile tazminat istemleri saklıdır (TMK m. 1025/2).

Son madde davanın sınırını çizer: düzeltme davası, iyiniyetli üçüncü kişi hak kazanmışsa amacına ulaşamaz; bu durumda gerçek hak sahibinin yolu tazminattır.

1. İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı

Yolsuz tescil kural olarak hak doğurmaz; ancak bu kuralın en önemli istisnası güven ilkesidir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023).

Korumanın koşulları şunlardır:

• Kütükte bir tescil bulunması
• Üçüncü kişinin bu tescile dayanarak kazanmış olması
• Kazanmanın ayni hakka ilişkin olması
• Üçüncü kişinin iyiniyetli olması

İyiniyet, kazanma anında aranır ve asıl olan onun varlığıdır; aksini iddia eden ispatla yükümlüdür. Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz: taşınmazda başkasının oturması, kayıtla fiilî durum arasındaki açık uyumsuzluk gibi belirtiler araştırma yükümlülüğü doğurur.

Kötüniyetli üçüncü kişi ise korunmaz: bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz ve ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuzluğunu ona karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m. 1024/1 ve 3).

İyiniyetin sınırını çizen ölçü, TMK m. 3/2'deki özen kuralıdır. Tapuya güvenen kişiden beklenen, kaydı incelemek ve kayıtla açıkça çelişen bir durum varsa araştırmaktır. Uygulamada araştırma yükümlülüğü doğuran belirtiler şunlardır: taşınmazda kayıt malikinden başkasının oturması, satış bedelinin rayicin çok altında olması, kısa aralıklarla yapılan zincirleme devirler ve tarafların yakınlık ilişkisi.

Bu belirtilerden biri varsa alıcının yalnız kayda bakmış olması yeterli sayılmaz; araştırma yapmadan hareket etmişse iyiniyeti korunmaz. Buna karşılık hiçbir belirti yoksa, kaydın gerçeği yansıtıp yansıtmadığını araştırma yükümlülüğü doğmaz; sicilin işlevi zaten bu araştırmayı gereksiz kılmaktır.

2. Devletin Sorumluluğu ve Rücu

Güven ilkesi gerçek hak sahibini kaybettirdiğinde, kanun onu tazminatla korur. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m. 1007).

Sorumluluğun özellikleri şunlardır: zarar gören doğrudan Devlete başvurur ve görevlinin kusurunu ispat etmek zorunda değildir; kusur yalnız rücu ilişkisinde önem taşır. Sorumluluk, sicilin tutulmasından doğan bütün zararları kapsar ve bu yönüyle geniştir.

E. Sicilin Tutulması ve Tescil Usulü

Kütüğün fizikî düzeni bakımından kural açıktır: her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler (TMK m. 1000/1). Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ise ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır ve özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere bu kütükteki işlemler hakkında da tapu kütüğü hükümleri uygulanır (TMK m. 1001).

Tescil istemlerinin kaydı sırayı belirler: istemler, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır; işlemlerin dayanağı belgeler özenle sıraya konulur ve saklanır (TMK m. 1002). Taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde ise resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır (TMK m. 1003).

Yer bakımından kural, taşınmazların bulundukları bölgenin siciline kaydedilmesidir (TMK m. 1004). Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir; tescil istemleri ve işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır (TMK m. 1005).

Tescil isteminin yapılabilmesi için istemde bulunanın iki hususu belgelemesi gerekir (TMK m. 1015/1):

• Tasarruf yetkisi — sicilde hak sahibi görünen kişi olduğunu veya ondan yetki aldığını ispat
• Hukukî sebep — tescili haklı gösteren geçerli bir kazanma sebebi

Tescil isteminin incelenmesi iki aşamalıdır. Tasarruf yetkisine ve hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir; ancak hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen yalnız tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gerekiyorsa, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir (TMK m. 1016/2). Kütüğe tesciller istem tarihine ve sırasına göre yapılır ve kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir (TMK m. 1017/1–2).

Taşınmaz lehine irtifaklarda çift kayıt kuralı geçerlidir: tescil ve terkin hem yüklü hem yararlanan taşınmazın sayfasına kaydedilir (TMK m. 1018). Böylece irtifakın varlığı her iki taşınmazın kaydından da görülebilir.

Sicili tutan teşkilat bakımından kanun genel bir atıfla yetinmiştir: tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesi özel kanun hükümlerine tâbidir (TMK m. 1006). Medenî Kanun yalnız sicilin hukukî düzenini kurar; idarî yapı, kadro ve işleyiş özel mevzuata bırakılmıştır. Buna karşılık bu idarelerin tuttuğu sicilden doğan zararlardan Devletin sorumluluğu doğrudan Medenî Kanunda düzenlenmiştir (TMK m. 1007); yani teşkilat özel kanunda, sorumluluk genel kanundadır.

Memurun bir bildirim yükümlülüğü de vardır: tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür ve itiraz süresi bu tebliğ tarihinden işlemeye başlar (TMK m. 1019).

Tescil isteminin akıbeti üç ihtimalden birine bağlanır:

• Belgeler tamamsa tescil yapılır ve etkisini yevmiye kaydı tarihinden gösterir.
• Belgeler eksikse istem reddedilir.
• Yalnız tasarruf yetkisi belgesi tamamlanacaksa geçici tescil şerhi verilir ve sıra korunur.

Sicilin açıklığı ise sistemin taşıyıcı ilkesidir. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020). Güven ilkesinin meşruiyeti buradan gelir: herkesin ulaşabileceği bir sicile duyulan güven korunur.

Terkin ve düzeltme bakımından iki ayrı yol vardır. Bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybetmişse, yüklü taşınmaz maliki terkinini isteyebilir (TMK m. 1026/1). Buna karşılık sicildeki yanlışlık, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir; düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescil biçiminde de olabilir. Tapu memuru basit yazı yanlışlıklarını ise kendiliğinden düzeltebilir (TMK m. 1027).

Örnek olay

(L), taşınmazını (M)'ye satmak üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmış ve bu hakkı tapuya şerh ettirmiştir. Kısa süre sonra (L), aynı taşınmazı (N)'ye satıp devretmiştir. (N), tapu kaydını incelemeden işlem yapmıştır. Ayrı bir olayda (L)'nin taşınmazı üzerinde, sahte vekâletname kullanılarak (P) adına tescil yapılmış; (P) de taşınmazı, durumu bilmeyen (R)'ye satmıştır.

Değerlendirme: İki olay, şerhin ve güven ilkesinin işleyişini ayrı ayrı gösterir.

Şerh ve (N)'nin durumu. Taşınmaz satış vaadinden doğan hak kişisel bir haktır ve kural olarak yalnız sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Ancak bu hak tapuya şerh edilmişse, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009/2).

(N) taşınmazı şerhten sonra kazandığına göre, (M)'nin hakkı ona karşı da ileri sürülebilir. (N)'nin kaydı incelememiş olması onu korumaz: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020/3). (M), (N)'ye karşı tapunun kendisine devrini isteyebilir.

Şerh yapılmamış olsaydı sonuç değişirdi: (M)'nin hakkı yalnız (L)'ye karşı ileri sürülebilir, (N)'nin kazanımı ayakta kalır ve (M) yalnız tazminat isteyebilirdi.

Sahte vekâletname ve (R)'nin durumu. Sahte vekâletnameye dayanan tescil, hukukî sebepten yoksun olduğundan yolsuzdur (TMK m. 1024/2). (P) mülkiyeti hiç kazanmamıştır.

Buna karşılık (R), kütükteki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanmıştır ve bu kazanım korunur (TMK m. 1023). (R)'nin iyiniyetli sayılabilmesi için kendisinden beklenen özeni göstermiş olması gerekir; kayıtla fiilî durum arasında araştırmayı gerektiren açık bir uyumsuzluk yoksa iyiniyeti kabul edilir.

Gerçek malik (L) taşınmazı geri alamaz. Ancak tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (TMK m. 1007/1); (L), zararının tazminini Devletten isteyebilir ve Devlet kusurlu görevliye rücu eder. (L)'nin ayrıca (P)'ye karşı haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan kişisel talepleri saklıdır.

Sonuç (R) kötüniyetli olsaydı tersine dönerdi: yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1) ve (L) sicilin düzeltilmesini dava ederek taşınmazı geri alırdı (TMK m. 1025).

İkinci örnek olay

(S), taşınmazını (T)'ye satmayı vaat etmiş, ancak bu hak tapuya şerh edilmemiştir. Aynı taşınmaz üzerinde (S)'nin alacaklısı tarafından haciz konulmuş ve haciz tapuya şerh edilmiştir. Daha sonra (S), taşınmazı (U)'ya satmak istemiştir. Ayrıca (S), taşınmazdaki bazı makineleri kütüğün beyanlar sütununa eklenti olarak yazdırmıştır; taşınmazı satın alacak (U), bu makinelerin satışa dâhil olmadığını ileri sürmektedir.

Değerlendirme: Üç kayıt türü — şerh edilmemiş kişisel hak, şerh edilmiş kısıtlama ve beyan — farklı sonuçlar doğurur.

Şerh edilmemiş satış vaadi. Taşınmaz satış vaadinden doğan hak kişisel niteliktedir ve şerh edilmedikçe yalnız sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009). (T), hakkını (S)'ye karşı ileri sürebilir; ancak taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri süremez. (T)'nin (S)'ye karşı tazminat talebi saklıdır.

Haciz şerhi. Haciz, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ilişkin bir şerhtir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010). (U) taşınmazı satın alsa bile hacizle yüklü olarak kazanır; alacaklı hakkını ona karşı da ileri sürer. (U)'nun kaydı hiç incelememiş olması sonucu değiştirmez; kanun, sicildeki bir kaydın bilinmediğinin ileri sürülmesini kapatmıştır (TMK m. 1020/3).

Eklenti beyanı. Beyan hak doğurmaz; işlevi bir olguyu üçüncü kişilere duyurmaktır. Makinelerin eklenti olarak beyanlar sütununa yazılması (TMK m. 1012/1), onların eklenti niteliğini ilan eder. Eklenti bakımından kural ise şudur: bir şeye ilişkin tasarruflar aksi belirtilmedikçe eklentiyi de kapsar (TMK m. 686/1).

Bu sebeple (U)'nun iddiası tersine dönmektedir: beyan, makinelerin satış dışında kaldığını değil, satışa dâhil olduğunu gösteren bir işaret sağlar. Makinelerin satış dışında bırakılması için sözleşmede açıkça kararlaştırılması gerekirdi.

Beyanın ikinci sonucu iyiniyet bakımındandır: kütükte yazılı bir olguyu (U) bilmiyor sayılamaz; bu yüzden makineler hakkında iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Üçüncü örnek olay

(V), taşınmazını (Y)'ye satmış; devir işlemi 10 Mart günü tapu müdürlüğüne başvurularak yapılmış ve istem aynı gün yevmiye defterine kaydedilmiştir. Kütüğe tescil ise iş yoğunluğu sebebiyle 14 Mart günü yazılmıştır. Bu arada (V)'nin bir alacaklısı, 12 Mart günü taşınmaz üzerine haciz konulması için başvurmuş ve haciz istemi o gün yevmiye defterine kaydedilmiştir. Alacaklı, tescil 14 Mart'ta yapıldığına göre haczin önce geldiğini ileri sürmektedir. Ayrıca (Y), satış bedelinin rayicin çok altında olduğunu bilerek işlem yapmıştır ve sonradan (V)'nin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin kısıtlanmış olduğu anlaşılmıştır.

Değerlendirme: İki ayrı sorun vardır ve ikisi de tescilin etkisiyle ilgilidir.

Sıra sorunu. Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve sıralarını tescile göre alır; ancak tescilin etkisi, belgeler isteme eklenmiş olmak koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar (TMK m. 1022/1–2). Kütüğe yazılma tarihi değil, yevmiye kaydı tarihi belirleyicidir.

(Y)'nin istemi 10 Mart'ta, haciz istemi 12 Mart'ta yevmiye defterine kaydedilmiştir. Bu sebeple (Y)'nin kazanımı önce gelir; kütüğe yazılmanın 14 Mart'ta yapılmış olması sonucu değiştirmez. Alacaklının iddiası yerinde değildir.

Kural, kanunun neden yevmiye defterini ayrı bir unsur olarak saydığını açıklar: kütüğe yazma işlemi zaman alabildiğinden, hakların sırası istemin geldiği ana göre belirlenir ve idarî gecikme hak sahibine yüklenmez.

İyiniyet sorunu. Tasarruf yetkisi kısıtlanmış bir malikten kazanma hâlinde, kazananın korunması iyiniyetine bağlıdır (TMK m. 1023). Kısıtlama tapuya şerh edilmişse (TMK m. 1010) kimse onu bilmediğini ileri süremez ve iyiniyet zaten söz konusu olmaz (TMK m. 1020/3).

Kısıtlama şerh edilmemişse iyiniyet tartışılır. Burada belirleyici olan, kendisinden beklenen özenin gösterilip gösterilmediğidir (TMK m. 3/2). Satış bedelinin rayicin çok altında olması, uygulamada araştırma yükümlülüğü doğuran tipik belirtilerdendir. (Y) bu belirtiye rağmen araştırma yapmamışsa iyiniyet iddiasında bulunamaz ve kazanımı korunmaz.

(Y)'nin iyiniyeti korunmazsa, ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025/1).

(Y) korunursa gerçek hak sahibinin yolu daralır ve burada bir ayrım yapılmalıdır. Devletin sorumluluğu, zararın tapu sicilinin tutulmasından doğmasına bağlıdır (TMK m. 1007/1). Sicilin tutulmasında bir hata yoksa — kayıt doğru, yalnız bir tasarruf kısıtlaması şerh edilmemişse — zarar sicilin tutulmasından değil, kısıtlamayı şerh ettirmeyen tarafın kendi ihmalinden doğar ve TMK m. 1007 sorumluluğu bu hâlde tartışmalıdır.

Devletin sorumluluğunun tipik alanı, yolsuz tescilin memur işlemiyle doğduğu hâllerdir: sahte belgeye dayanan tescil, hatalı terkin, yanlış kayıt gibi. Ayrım şudur: sicil yanlış tutulmuşsa Devlet sorumludur; sicil doğru tutulmuş ama ilgili kendi hakkını şerh ettirmemişse sonuç ona yüklenir.

Dördüncü örnek olay

(A), tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazını (B)'ye satmak üzere anlaşmış ve taraflar noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmıştır; sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmiştir. (A) daha sonra aynı taşınmazı (C)'ye satmış ve devir tescil edilmiştir; (C), satış vaadinden haberi olmadığını ileri sürmektedir. Ayrıca (A)'nın alacaklısı (D), taşınmaz üzerine haciz konulmasını sağlamış, ancak haciz henüz tapuya şerh edilmemiştir. Son olarak tapu memuru, (A)'nın soyadını kütüğe yanlış yazmıştır ve (A) bunun düzeltilmesini istemektedir.

Değerlendirme: Dört sorun sicilin farklı işlemlerine ilişkindir.

Şerhli satış vaadi. Satış vaadi bir kişisel hak doğurur; şerh, onu ayni hakka dönüştürmez, ancak sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar (TMK m. 1009/2). Şerh tapuda göründüğüne göre (C), tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020/3).

(C)'nin "haberim yoktu" savunması bu sebeple dinlenmez. (B), şerhe dayanarak hakkını (C)'ye karşı ileri sürebilir ve taşınmazın kendisine devrini talep edebilir. Şerh olmasaydı sonuç tersine dönerdi: kişisel hak yalnız sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebildiğinden (B)'nin elinde (A)'ya karşı bir tazminat talebi kalırdı.

Şerh edilmemiş haciz. Haciz, kanunun şerh edilebileceğini öngördüğü tasarruf yetkisi kısıtlamalarındandır (TMK m. 1010/1). Şerh edilmediği sürece kısıtlama, sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez; sicile güvenerek kazanan iyiniyetli kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).

Ayrım şuradadır: şerh, hakkı doğurmaz, ona üçüncü kişilere karşı etki kazandırır. Şerh edilmemiş bir kısıtlama vardır ve taraflar arasında geçerlidir; eksik olan yalnız sicile güvenen üçüncü kişiye karşı etkisidir.

Yazım yanlışı. Sicildeki yanlışlık kural olarak ilgililerin yazılı rızası yoksa ancak mahkeme kararıyla düzeltilir (TMK m. 1027/1). Ne var ki kanun basit yazı yanlışlıkları için istisna getirmiştir: bunları tapu memuru kendiliğinden düzeltebilir (TMK m. 1027/3). Soyadının yanlış yazılması bu kapsamdadır ve dava açılmasına gerek yoktur.

Yanlışlık kaydın içeriğine ilişkin olsaydı — örneğin malikin kimliği ya da hakkın konusu yanlış gösterilmiş olsaydı — durum değişir, düzeltme ancak ilgililerin rızası veya mahkeme kararıyla yapılabilirdi. Düzeltmenin biçimi de gösterilmiştir: eski tescilin terkini ve yeni bir tescil yapılması (TMK m. 1027/2).