Taşınmaz Mülkiyeti

Taşınmaz mülkiyetinin konusu kanunda sınırlı biçimde sayılmıştır: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (TMK m. 704).

A. Tescille Kazanma

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur (TMK m. 705/1). Kural, tapu siciline hâkim tescil ilkesinin mülkiyet alanındaki karşılığıdır.

Tescilin geçerli olabilmesi, arkasında geçerli bir hukukî sebebin bulunmasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m. 706/1). Adi yazılı satış sözleşmesi geçersizdir ve buna dayanan tescil yolsuz olur.

Kanun iki tasarruf türünü bu kuralın dışında bırakmıştır: ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri kendilerine özgü şekillere tâbidir (TMK m. 706/2).

B. Tescilden Önce Kazanma Hâlleri

Tescil kuralının istisnaları kanunda sayılmıştır. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m. 705/2).

Hükmün iki cümlesi birlikte okunmalıdır. Mülkiyet kendiliğinden geçer; ancak yeni malik, tescil yapılmadan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz. Tescil burada mülkiyeti doğurmaz, tasarruf yetkisini açar.

Bu hâllerde tescil açıklayıcı niteliktedir. Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir (TMK m. 1013/3).

Kazanma yollarının tamamı şu şekilde toplanabilir:

• Hukukî işlemle kazanma — resmî şekilde düzenlenmiş sözleşme ve tescil (TMK m. 706)
• Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma — tescilden önce kazanma (TMK m. 705/2)
• İşgal — kaydı malikin istemiyle terkin edilmiş taşınmazın ele geçirilmesi (TMK m. 707/1)
• Kazandırıcı zamanaşımı — olağan ve olağanüstü
• Arazi kayması, yeni arazi oluşması gibi doğal olaylar

İşgal bu listede en çok yanlış anlaşılan kalemdir; kapsamı dardır. Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz (TMK m. 707). Yani işgal, "sahipsiz taşınmazı ele geçirme" değildir — tam tersine yalnız kayıtlı olup malikin iradesiyle kaydı silinmiş taşınmazlarda mümkündür.

Sahipsiz yerlerin akıbeti ayrıca düzenlenmiştir: sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve bunların kazanılması özel kanun hükümlerine tâbidir (TMK m. 715/1, m. 715/3). Taşınırlardaki sahiplenme (TMK m. 767) ile taşınmazlardaki işgal bu yüzden birbirine karıştırılmamalıdır: taşınırda sahipsiz şey zilyetliğe geçirilmekle kazanılır, taşınmazda böyle bir imkân yoktur.

C. Kazandırıcı Zamanaşımı

Zamanaşımıyla kazanma, uzun süren fiilî durumun hukukî duruma dönüştürülmesidir. Kanun iki tür öngörmüştür ve koşulları belirgin biçimde ayrılır.

1. Olağan Zamanaşımı

Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m. 712).

Koşullar dörttür ve hepsi birlikte aranır:

• Kişinin tapu kütüğünde malik olarak yazılı olması, yani ortada bir yolsuz tescil bulunması
• On yıl süreyle davasız ve aralıksız zilyetlik
• Zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmesi
• Sürenin tamamı boyunca iyiniyetin korunması

Kurumun işlevi, yolsuz tescili zamanla sağlamlaştırmaktır. Tescil vardır ama sebebi yoktur; on yıllık iyiniyetli zilyetlik bu eksikliği kapatır.

2. Olağanüstü Zamanaşımı

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 713/1).

Aynı koşullarla, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmaz için de dava açılabilir (TMK m. 713/2).

İki tür arasındaki farklar keskindir. Olağan zamanaşımında tescil vardır, olağanüstüde yoktur. Olağan zamanaşımı iyiniyet arar, olağanüstü aramaz.

Kazanma anı bakımından ise ikisi de aynı yöne bakar ve bu nokta sık yanlış öğretilir: olağanüstü zamanaşımında da mülkiyet, birinci fıkradaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur (TMK m. 713/5 son cümle). Mahkeme kararı ve tescil mülkiyeti doğurmaz; kararı açıklayıcıdır ve tescil tasarruf yetkisini açar — tıpkı miras ve cebrî icra gibi tescilden önce kazanma hâllerinde olduğu gibi (TMK m. 705/2).

Ortak koşullar da vardır: her ikisinde de zilyetlik davasız ve aralıksız olmalı ve malik sıfatıyla sürdürülmelidir. Zilyet, kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan devredeninin süresini kendi süresine ekleyebilir (TMK m. 996).

İki zamanaşımı türünün karşılaştırması şu noktalarda toplanır:

• Tescil — olağanda vardır (yolsuz), olağanüstüde yoktur
• Süre — olağanda on yıl, olağanüstüde yirmi yıl
• İyiniyet — olağanda aranır, olağanüstüde aranmaz
• Sonuç — her ikisinde de mülkiyet koşulların gerçekleştiği anda kazanılır; olağanüstüde ayrıca mahkeme kararı ve tescil aranır, ancak bunlar tasarruf yetkisi içindir, kazanma için değil (TMK m. 713/5)

D. İçerik ve Kapsam: Yatay–dikey

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK m. 718).

Dikey kapsam mutlak değildir; ölçü kullanılmasında yarar olmasıdır. Malik, taşınmazının çok üstünden geçen bir uçağa ya da çok altından geçen bir tünele bu sebeple itiraz edemez.

Yatay kapsam ise sınırlarla belirlenir. Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Bunlar birbirini tutmazsa asıl olan plândaki sınırdır; ancak bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz (TMK m. 719).

Kaynaklar bakımından özel bir düzen vardır: kaynaklar arazinin bütünleyici parçasıdır ve mülkiyetleri ancak kaynadıkları arazinin mülkiyetiyle birlikte kazanılır. Başkasının arazisindeki kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tescille kurulur. Yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır; arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına malik olmak sonucunu doğurmaz (TMK m. 756).

E. Kısıtlamalar ve Komşuluk Hukuku

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar ise kaldırılamaz ve değiştirilemez (TMK m. 731).

Komşuluk hukukunun temel kuralı şudur: herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkarmak, gürültü veya sarsıntı yapmak yasaktır (TMK m. 737/1–2).

Ölçüt hem objektif hem yereldir: aynı davranış bir sanayi bölgesinde hoş görülebilirken bir konut alanında taşkınlık sayılabilir. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararlar ise denkleştirme bedeliyle giderilir.

Yaptırım bakımından kanun geniş bir dava hakkı tanımıştır: mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kimse, eski hâle getirilmesini, tehlikenin ve zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (TMK m. 730).

Komşuluk hukukunun başlıca özel kuralları şunlardır:

• Dal ve kökler — komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, istem üzerine uygun sürede kaldırılmazsa komşu bunları kesip kendi mülkiyetine geçirebilir; ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, o dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur (TMK m. 740/2).
• Mecralar — her taşınmaz maliki, zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı masraflı boru, hat ve kabloların arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (TMK m. 744/1).
• Zorunlu geçit — genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir; hak, önce en uygun düşen, sonra en az zarar görecek komşuya karşı kullanılır (TMK m. 747).
• Zorunluluk hâli — bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden zararı ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecekse ve bu zarar müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyükse, malik katlanmak zorundadır; uğradığı zarar için denkleştirme bedeli isteyebilir (TMK m. 753).

Komşuluk hukukundan doğan yükümlülüklerin ortak özellikleri şunlardır:

• Kanundan doğarlar ve tescile gerek olmaksızın etkilidirler (TMK m. 731/1).
• Karşılıklıdırlar: her malik hem yükümlü hem hak sahibidir.
• Çoğu, katlanma karşılığında bir bedel ya da denkleştirme öngörür.
• Ölçüleri yerel âdete ve taşınmazın niteliğine göre değişir.

F. Sınır Düzeni, Oluşan Arazi ve Su Hukuku

Sınırların belirlenmesi karşılıklı bir yükümlülüktür: her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu plânlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür (TMK m. 720). İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar ise aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı sayılır (TMK m. 721); bu bir karinedir ve aksi ispatlanabilir.

Doğal olaylarla oluşan arazi bakımından kural şudur: birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde bu araziyi öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir (TMK m. 708). Arazi kayması ise sınır değişikliğini gerektirmez; kayma sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçen arazi parçaları hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 709).

Sürüklenen şeyler bakımından arazi malikine bir katlanma yükümlülüğü getirilmiştir: doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına arazi maliki izin vermek zorundadır (TMK m. 752/1).

Su ve kaynak hukuku, komşuluk hukukunun en ayrıntılı düzenlenen alanıdır. Başlıca kurallar şunlardır:

• Kaynağa zarar verme — önemli ölçüde yararlanılan kaynakları veya kuyuları kazı, yapı ya da benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek veya kirleterek zarar veren kimse bu zararı gidermekle yükümlüdür; zarar kasten veya ihmalle verilmemişse ya da zarar görenin de kusuru varsa hâkim, tazminatın gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa miktar ve türünü takdir eder (TMK m. 757/2) — tazminat bu hâlde kendiliğinden hükmedilmez.
• Eski duruma getirme — bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli kaynaklar kesilir veya kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir; diğer hâllerde eski duruma getirme ancak özel hâller haklı gösterdiğinde istenir (TMK m. 758).
• Ortak ana kaynak — değişik maliklere ait komşu kaynaklar ortak bir ana kaynaktan besleniyorsa maliklerden her biri, kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir; ortak tesis masrafları yararlanma oranında üstlenilir (TMK m. 759).
• Zorunlu su irtifakı — evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan malik, komşusundan onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir (TMK m. 761).

Mecra hakkında da yükümlü malikin karşı yetkileri vardır: yükümlü taşınmaz maliki kendi menfaatinin hakkaniyete uygun biçimde gözetilmesini isteyebilir; olağanüstü durumlar varsa mecranın geçeceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam karşılayacak bedelle satın alınmasını isteyebilir (TMK m. 745). Durum değişirse mecranın başka yere nakledilmesini de isteyebilir; nakil giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine aittir, ancak özel durumlar haklı gösterirse malik de giderlerin uygun bir kısmına katılır (TMK m. 746).

Geçit haklarının bir bölümü ise özel kanunlara bırakılmıştır: taşınmazı işletme, iyileştirme ya da üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi ve benzeri geçitler özel kanun hükümlerine, hüküm yoksa yerel âdete tâbidir (TMK m. 748).

G. Taşkın Yapı ve Oluşan Yapı İlişkileri

Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m. 722/1).

Kural bütünleyici parçaya ilişkin genel hükmün uygulamasıdır: malzeme üzerindeki mülkiyet sona erer ve malzeme arazinin malikine geçer. Kanun bunun karşılığında iki denge kuralı getirmiştir.

Birincisi sökme hakkıdır: sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullarla arazi maliki de rızası olmaksızın yapılan yapının sökülmesini isteyebilir (TMK m. 722/2–3).

İkincisi arazinin devridir: yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir (TMK m. 724).

Taşkın yapı ayrı düzenlenmiştir. Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği ve durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında iki şeyden birini isteyebilir: taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulması ya da bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesi (TMK m. 725/2). Seçim hakkı taşkın yapı sahibinindir; kanun onu yalnız irtifakla sınırlamamıştır.

Üç koşul birlikte aranır: onbeş gün içinde itiraz edilmemiş olması, yapıyı yapanın iyiniyetli olması ve durum ve koşulların haklı göstermesi. Biri eksikse taşkın yapı sahibi irtifak isteyemez.

Sürenin niteliği üzerinde durmak gerekir. Onbeş günlük süre, itiraz için tanınmış bir hak düşürücü süredir ve taşmanın öğrenildiği tarihten işlemeye başlar; taşmanın gerçekleştiği tarihten değil. Zarar gören malik bu süre içinde itiraz ederse taşkın yapı sahibinin irtifak isteme imkânı doğmaz ve taşan kısmın yıkılması gündeme gelir.

İyiniyet ölçüsü de burada özel bir anlam taşır. Yapıyı yapan kimsenin, sınırı aştığını bilmemesi ve kendisinden beklenen özeni göstermiş olması aranır (TMK m. 3/2). Ölçüm yaptırmadan, sınır işaretlerine bakmadan inşaata girişen kişi bu ölçüyü karşılamaz; kadastro sınırlarının belirsiz olduğu bir arazide özenli davranmış kişi ise karşılar.

Üçüncü koşul olan "durum ve koşulların haklı göstermesi" hâkime takdir alanı bırakır. Tartılan menfaatler şunlardır:

• Taşan kısmın büyüklüğü ve yapı bütünündeki ağırlığı
• Yıkımın yapıya ve çevreye vereceği zarar
• Zarar gören malikin taşınmazından yararlanmasının ne ölçüde engellendiği Taşma küçük, yıkım yıkıcı ve engel önemsizse irtifak tanınması yönünde karar verilir.

Bedel bakımından da kural nettir: irtifak uygun bir bedel karşılığında tanınır. Bedelsiz irtifak söz konusu değildir; kanun, mülkiyeti sınırlarken malike karşılığını da güvence altına alır. Tanınan irtifak tapuya tescil edilir ve taşan kısım, yapıyı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olur (TMK m. 725/1).

Üst irtifakına dayalı yapılar bakımından ise kural şudur: bir üst irtifakına dayanarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur (TMK m. 726/1). Bu, bütünleyici parça kuralının en önemli istisnasıdır.

Örnek olay

(E), tapuda kendi adına kayıtlı görünen bir taşınmazı on iki yıldır kullanmaktadır. Kaydın, yıllar önce sahte bir belgeye dayanılarak yapıldığı sonradan anlaşılmıştır; (E) bunu bilmemektedir ve bu süre boyunca kendisine karşı dava açılmamıştır. Komşu taşınmazın maliki (F) ise, kendi arazisinde yaptığı binanın bir bölümünün (E)'nin taşınmazına taştığını, ancak (E)'nin bunu on sekiz gün önce öğrendiği hâlde itiraz etmediğini belirtmektedir. (F) iyiniyetlidir. Ayrıca (F), inşaatta (E)'ye ait olduğu sonradan anlaşılan yapı malzemesini kullanmıştır.

Değerlendirme: Üç sorun sırayla çözülür.

(E)'nin durumu. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m. 712).

Olayda dört koşul da gerçekleşmiştir: yolsuz tescil vardır, on iki yıl geçmiştir, dava açılmamıştır ve (E) iyiniyetlidir. (E)'nin mülkiyeti olağan zamanaşımıyla sağlamlaşmıştır; gerçek hak sahibi artık tapunun düzeltilmesini isteyemez.

Sürenin dolmamış olması hâlinde sonuç farklı olurdu: o durumda yolsuz tescil ayakta kalır ve zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilirdi (TMK m. 1025).

Taşkın yapı. Yapının taşan kısmı bakımından (F)'nin bir irtifak hakkı yoktur. Bu hâlde taşkın yapı sahibinin irtifak isteyebilmesi için üç koşul aranır: zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması, yapıyı yapanın iyiniyetli olması ve durum ve koşulların haklı göstermesi (TMK m. 725/2).

(E) on sekiz gün önce öğrenmiş ve itiraz etmemiştir; onbeş günlük süre dolmuştur. (F) iyiniyetli olduğuna göre, koşullar da haklı gösteriyorsa uygun bir bedel karşılığında iki seçenekten birini kullanabilir: taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir (TMK m. 725/2). Hangisinin isteneceği (F)'nin tercihine bağlıdır; uygulamada yapının bütünlüğü mülkiyetin devrini gerektiriyorsa ikinci yol seçilir.

(E) süresinde itiraz etseydi bu imkân doğmaz, taşan kısmın yıkılması gündeme gelirdi.

Malzeme. Başkasının arazisindeki yapıda kullanılan malzeme, arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m. 722/1); (E)'nin malzeme üzerindeki mülkiyeti sona ermiştir. Ancak rızası olmaksızın kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, (E) gideri (F)'ye ait olmak üzere sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 722/2). Sökme aşırı zarar doğuruyorsa (E)'nin talebi ayni değil, tazminat niteliğinde olur.

İkinci örnek olay

(G), tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi iki yıldır çitle çevirmiş, ekip biçmiş ve kendi malıymış gibi kullanmıştır. Bu süre boyunca kimse ona karşı dava açmamıştır. (G), taşınmazın adına tescilini istemektedir. Aynı taşınmazın bir bölümünde, komşu maliki (H) yıllar önce bir su borusu geçirmiş ve bunun için (G)'ye herhangi bir bedel ödememiştir. Ayrıca (G)'nin arazisindeki ağaçların dalları (H)'nin arazisine taşmakta, (H) bu dalları kesmek istemektedir.

Değerlendirme: Üç talep farklı hükümlere tabidir.

Tescil talebi. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 713/1). (G) yirmi iki yıldır, malik sıfatıyla ve dava açılmaksızın zilyettir; koşullar gerçekleşmiştir.

Burada iyiniyet aranmaz: olağanüstü zamanaşımı, olağan zamanaşımından tam bu noktada ayrılır. (G)'nin taşınmazın kendisine ait olmadığını bilmesi sonucu değiştirmez.

Sonucun doğuş biçimi de belirtilmelidir. Olağanüstü zamanaşımında mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılır (TMK m. 713/5); (G) yirmi yılın dolduğu anda malik olmuştur. Mahkeme kararı ve tescil bu kazanmayı doğurmaz, onu açıklar ve (G)'ye taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi verir. Dava açılmadıkça (G) taşınmazı devredemez veya üzerinde ayni hak kuramaz; ama malik olması için dava şart değildir.

Su borusu. Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı masraflı boruların arazisinden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (TMK m. 744/1). Katlanma yükümlülüğü bedelsiz değildir; zararın önceden ödenmesi kanunun aradığı koşuldur.

(H) bedel ödemediğine göre yükümlülüğün koşulu gerçekleşmemiştir. (G), mecranın kaldırılmasını ya da zararının karşılanmasını isteyebilir. Ayrıca durum değişirse yükümlü malik, mecranın başka bir yere nakledilmesini isteyebilir ve nakil giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine aittir (TMK m. 746).

Taşan dallar. Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bunları kesip kendi mülkiyetine geçirebilir (TMK m. 740/1).

(H) doğrudan kesemez; önce (G)'den kaldırmasını istemeli ve uygun bir süre tanımalıdır. Ayrıca dalların zarar veriyor olması aranır; zarar vermeyen dallar için bu yetki doğmaz. Dalların taşmasına katlanan komşu, arazisi ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış ise o dallarda yetişen meyveleri toplama hakkını kazanır (TMK m. 740/2); koşul boş arazide gerçekleşmez.