Taşınmaz Rehni

Rehin hakları, bir alacağı güvence altına almak üzere kurulan sınırlı ayni haklardır. Rehin sahibine eşyayı kullanma yetkisi vermez; ona yalnız, alacağı ödenmezse eşyanın satış bedelinden öncelikle karşılanma yetkisi tanır.

A. Taşınmaz Rehni Türleri

Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m. 850). Sayım sınırlıdır; sınırlı sayı ilkesinin rehin alanındaki görünümüdür. Uygulamada ipotek dışındaki türler neredeyse hiç kullanılmaz.

Güvence altına alınan alacak bakımından kural şudur: taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m. 851/1). Kuralın bir istisnası vardır: kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden de taşınmaz rehni kurulabilir; her derecenin miktarı tek bir para türüyle gösterilir ve aynı derecede birden fazla para türü kullanılamaz (TMK m. 851/2).

Kurulma bakımından iki koşul birliktedir: taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m. 856).

Rehnin konusu bakımından da belirlilik aranır. Kanunun koyduğu koşullar şunlardır:

• Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir (TMK m. 853).
• Rehin kurulurken konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir; bölünen taşınmazın parselleri kütüğe ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz (TMK m. 854).
• Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, bunların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu maliklere ait olmasına bağlıdır (TMK m. 855/1).
• Diğer hâllerde her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir (TMK m. 855/2).

Tescilin bir başka sonucu zamanaşımıdır: rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez (TMK m. 864). Rehinli alacak, güvencesi sicilde durduğu sürece zamanaşımıyla zayıflamaz.

B. Sabit Dereceler Sistemi

Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir (TMK m. 870).

Sistemin ayırt edici kuralı şudur: aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir. Sonraki sıradaki alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerde ise iki ayrı koşul vardır ve karıştırılmamalıdır: sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmasına, ayni etki sağlaması ise ayrıca tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır (TMK m. 871/3). Şerh verilmemişse sözleşme taraflar arasında geçerlidir, ama üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Bu, taşınmaz rehnini genel sıra kuralından ayıran noktadır. Ayni haklarda kural önceki tarihli hakkın üstünlüğü iken, taşınmaz rehninde sıra dereceye bağlıdır ve dereceler sabittir. Birinci derecedeki ipotek ödenip terkin edilse bile, ikinci derecedeki alacaklı otomatik olarak birinci sıraya yükselmez; malik boşalan dereceye yeni bir ipotek kurabilir.

Sistemin amacı, malikin taşınmazının kredi değerini korumaktır. Dereceler kaysaydı, malik borcunu ödedikçe sonraki alacaklılar kendiliğinden güçlenir ve malik yeni kredi için elverişli bir derece bulamazdı.

C. İpoteğin Kurulması ve Kapsamı

Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m. 881).

İkinci cümle önemlidir: bir kişi, başkasının borcu için kendi taşınmazını ipotek edebilir. Bu kişi borçtan şahsen sorumlu değildir; yalnız taşınmazıyla sorumludur ve alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, istemin hem borçluya hem kendisine yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m. 887).

1. Anapara ve Üst Sınır İpoteği

Anapara ipoteği, miktarı belirli bir alacak için kurulur. Bu türde faiz, takip giderleri ve gecikme faizi, tescil edilen miktarın dışında ve ötesinde güvenceden yararlanır.

Üst sınır (azami meblağ) ipoteği ise miktarı belirsiz veya değişebilen alacaklar için kurulur ve taşınmazın sorumluluğu tescil edilen üst sınırla kapatılır. Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da belli bir rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur (TMK m. 882/1).

Ayrımın pratik sonucu iki cümlede toplanır:

• Anapara ipoteğinde faiz, takip giderleri ve gecikme faizi tescil edilen miktarın dışında güvenceden yararlanır; toplam sorumluluk tescil edilen tutarı aşabilir.
• Üst sınır ipoteğinde toplam sorumluluk hiçbir hâlde tescil edilen tutarı aşmaz; faiz ve giderler de bu sınırın içindedir.

2. Güvencenin Kapsamı

Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer (TMK m. 875/1):

• Ana para
• Takip giderleri ve gecikme faizi
• İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz

Daha önce belirlenmiş faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz (TMK m. 875/2).

Eşya bakımından kapsama şunlar girer:

• Taşınmazın kendisi ve bütünleyici parçaları
• Rehnin kuruluşunda gösterilen ve kütüğe yazılan eklentiler
• Takip başladıktan sonra işleyen kira bedelleri (TMK m. 863/1)
• Alacaklının yaptığı zorunlu masraflar ve ödediği sigorta primleri (TMK m. 876)

Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır (TMK m. 862).

Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmış ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacak gibi güvenceden yararlanır (TMK m. 876).

Değer düşmesi hâlinde alacaklı korunur: rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, başka güvence gösterilmesini veya taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir; değer düşmesi tehlikesi hâlinde de güvence isteyebilir (TMK m. 866).

Alacaklının önlem yetkisi, değer düşmesinin malikin kusurundan doğup doğmadığına göre ayrılır:

• Malik değeri düşüren davranışlarda bulunursa alacaklı, hâkimden bunların yasaklanmasını isteyebilir; hâkim önlem almak üzere yetki verebilir ve gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı yetki verilmeden de önlem alabilir (TMK m. 865).
• Değer düşmesi malikin kusuru olmadan meydana gelmişse alacaklı, ancak malikin aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde güvence veya kısmî ödeme isteyebilir; önlemleri kendiliğinden alabilir ve masrafları için tescile gerek olmaksızın rehin hakkı kazanır (TMK m. 867).
• Malik, alacağın yirmide birinden az değerdeki bir parçayı devrederse, orantılı ödeme yapıldığı veya kalan kısım yeterli güvence oluşturduğu takdirde alacaklı o parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz (TMK m. 868).

Rehinden sonra kurulan haklarda sıra da düzenlenmiştir: malikin yeni sınırlı ayni haklar kurmayacağı yolundaki taahhüdü geçerli değildir; buna karşılık tarihi daha eski olan rehin hakkı, alacaklının izni olmadan sonra kurulan irtifaklardan ve taşınmaz yüklerinden önce gelir (TMK m. 869/1–2). Malikin tasarruf serbestisi korunur, ama sonraki haklar rehne zarar veremez.

Sigorta bakımından da alacaklılar korunur: muaccel olan sigorta tazminatı malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir; tazminat taşınmazın eski hâle getirilmesi için harcanacaksa, malik yeterli güvence göstermek koşuluyla kendisine ödenir (TMK m. 879).

D. İpotekli Taşınmazın Devri ve İpotekten Kurtarma

İpotekli taşınmaz elden çıkarılabilir; ipotek onu izler. Devrin sonucu şudur: ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklenirse alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse borçlu borcundan kurtulur (TMK m. 888). Bir yıllık beyan süresi, tapu idaresinin bildiriminin tebliğinden işlemeye başlar (TMK m. 890).

Taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine anlaşma yoksa rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır; dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, kesinleşmenin tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunabilir (TMK m. 889). Alacağın devri bakımından ise şekil kolaylaştırılmıştır: ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerliliği, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir (TMK m. 891).

Borçtan şahsen sorumlu olmayan malikin iki imkânı vardır:

• Borcu, borçluya ait koşullar içinde ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir; alacak, ödeyen malike geçer (TMK m. 884).
• Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş taşınmazı edinen kimse, icra takibine başlanmadan önce satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir; taşınmazı karşılıksız edinen kimse takdir edeceği bedeli öder. Bu hak, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılır (TMK m. 885).

Alacaklıların buna karşı yolu da açıktır: ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde, giderleri peşin ödemek suretiyle taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler (TMK m. 886/1).

E. Kanunî İpotek

İpotek her zaman sözleşmeyle kurulmaz. Kanun, belirli alacaklıları korumak için ipotek hakkını doğrudan tanır ya da tescilini isteme yetkisi verir. Ayrım şuradadır: kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir (TMK m. 892).

Tescile tâbi kanunî ipotek isteyebilecek alacaklılar sınırlı olarak sayılmıştır (TMK m. 893):

• Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı
• Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları
• Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak zanaatkârlar ve yükleniciler

Süreler farklıdır. Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tescil edilmiş olması gerekir (TMK m. 894). Zanaatkârların ve yüklenicilerin hakları ise çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tescil olunabilir; tescilin, yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. Tescil için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır; malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez (TMK m. 895).

Yapı alacaklıları ipoteğinin iki özelliği daha vardır. Birincisi eşitlik: hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkârlar ve yükleniciler, kanunî ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılır (TMK m. 896). İkincisi öncelik: satış bedeli alacaklarının tamamını karşılamazsa kalan kısım, önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır; bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin onların zararına olacağının alacaklılarca bilinebilir olmasına bağlıdır (TMK m. 897).

F. İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi

Taşınmaz rehninin diğer iki türü uygulamada seyrek görülse de sınavda ayırt edici sorular üretir. Ölçüt, senedin kişisel borç doğurup doğurmadığıdır.

İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir (TMK m. 898). Rejimi şu kurallara dayanır:

• Kurulması için tapu idaresince taşınmaza resmen değer biçilir; biçilmiş değeri aşan miktar için rehin kurulamaz (TMK m. 899).
• Senetteki alacak, aksi kararlaştırılmadıkça faizlerin ödenmesi gereken tarihte, bu tarihten en az altı ay önce yapılacak bildirimle muaccel olur (TMK m. 900). Borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan malik hakkında ipoteğe ilişkin hükümler uygulanır ve bu malik, alacaklıya karşı borçluya ait bütün def'ileri ileri sürebilir (TMK m. 901). Taşınmazın devrine veya bölünmesine ilişkin sonuçlarda ipotek hükümleri geçerlidir (TMK m. 902). Borçlunun def'ileri genel olarak sınırlıdır: yalnız tescilden veya senetten doğan def'ileri ve istemde bulunan alacaklıya karşı sahip olduğu kişisel def'ileri ileri sürebilir (TMK m. 927).

İrat senedi ise bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. Güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilir. İrat senedi kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez (TMK m. 903). Alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz; değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır (TMK m. 904) ve değer biçmede gereken özenin gösterilmemesinden Devlet sorumludur (TMK m. 905). Yüklü taşınmazın maliki, sözleşmeyle daha uzun bir bildirim süresi kabul edilmiş olsa bile, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek ve bedelini ödemek koşuluyla taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK m. 906/1).

Seri hâlinde çıkarılan senetler bakımından da özel hükümler vardır: nama veya hamile yazılı tahviller, ödüncün tamamı için ipotek ya da ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulup ortak temsilci atanması veya tahvil çıkarmayı üstlenen kurum yararına rehin kurulup bu alacağın tahvil alacaklılarına devredilmesi hâllerinde taşınmaz rehniyle güvence altına alınabilir (TMK m. 930). Seri hâlinde çıkarılan ipotekli borç senetleri ile irat senetleri hakkında, özel hükümler saklı kalmak kaydıyla genel hükümler uygulanır (TMK m. 931); bir serideki bütün senetlerin şeklinin aynı olması ve numaralarının birbirini izlemesi gerekir (TMK m. 932/2).

G. Paraya Çevrilmesi ve Sona Ermesi

Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m. 873/1–2).

Bu yasak — lex commissoria yasağı — rehin hukukunun temel kurallarındandır ve taşınır rehninde de tekrarlanır (TMK m. 949). Amacı, borçlunun sıkışıklığından yararlanılarak taşınmazın gerçek değerinin çok altında alacaklıya geçmesini önlemektir. Alacaklı ancak paraya çevirme yoluyla, yani satış bedelinden karşılanabilir.

Satış bedelinin dağıtımında ölçü sıradır: bedel, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır; aynı sırada olanlar arasında o sıraya düşen bedel alacakları oranında bölüştürülür (TMK m. 874). Boş derece bulunması hâlinde ise dağıtım, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre yapılır (TMK m. 872). Sabit dereceler sistemi burada bir kez daha görünür: boş derece, sonraki alacaklının payını büyütmez, yalnız dağıtım dışında kalır.

Kiralanmış taşınmazlarda kapsam da genişler: kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya iflâsın ilânından başlayarak paraya çevirme anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı kiracılara karşı ancak takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir (TMK m. 863).

Sona erme bakımından kural şudur: taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer (TMK m. 858/1). Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m. 883/1).

Kanun 2019'da süreli ipotekler için özel bir hüküm getirmiştir: ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle terkin edilir (TMK m. 883/2).

Örnek olay

(K), taşınmazı üzerinde (L) lehine birinci derecede 500.000 TL, (M) lehine ikinci derecede 300.000 TL tutarında ipotek kurdurmuştur. (K), (L)'ye olan borcunu tamamen ödemiş ve birinci derecedeki ipotek terkin edilmiştir. (M), kendisinin artık birinci sıraya yükseldiğini ileri sürmektedir. Ayrıca (L) ile (K) arasındaki sözleşmede, borç ödenmezse taşınmazın mülkiyetinin (L)'ye geçeceği kararlaştırılmıştır. Taşınmazda ayrıca, rehnin kuruluşu sırasında beyanlar sütununa yazılmış üretim makineleri bulunmaktadır.

Değerlendirme: Üç sorun ayrı ayrı çözülür.

Derece iddiası. Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sıradaki alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez (TMK m. 871/1). (M) ikinci derecede kalır; iddiası yerinde değildir.

Boşalan birinci derece (K)'nin tasarrufuna kalır; oraya yeni bir rehin kurdurabilir (TMK m. 871/2). Sistemin amacı da budur: ödenen borç, sonraki alacaklıyı değil malikin kendi kredi imkânını güçlendirir.

(M)'nin birinci dereceye geçebilmesi ancak boşalan dereceye geçme hakkı veren bir sözleşmeyle mümkündür; böyle bir sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TMK m. 871/3).

Mülkiyetin geçmesi kaydı. Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m. 873/2). Bu, lex commissoria yasağıdır ve emredicidir; tarafların anlaşması sonucu değiştirmez. (L) yalnız taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir ve alacağını satış bedelinden elde eder.

Makineler. Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında açıkça eklenti olarak gösterilen ve beyanlar sütununa yazılan makineler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır (TMK m. 862/1–2). Makineler rehnin kapsamındadır ve paraya çevirmede taşınmazla birlikte satılır.

Buradaki beyanın işlevi, tapu sicili başlığında görülen genel kuralla aynıdır: beyan hak doğurmaz, ancak iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır ve burada ayrıca bir karine kurar. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları ise saklıdır (TMK m. 862/3).