İrtifak Hakları

İrtifak hakları, malikin yetkilerinden bir kısmını başkasına veren sınırlı ayni haklardır. Kanun bunları üç grupta düzenlemiştir:

• Taşınmaz lehine irtifaklar: hak, bir taşınmaza bağlıdır ve mülkiyetle birlikte el değiştirir.
• Kişiye bağlı irtifaklar: intifa ve oturma hakkı; sahibinin ölümüyle sona erer, mirasçıya geçmez.
• Karma nitelikte irtifaklar: üst hakkı ve kaynak hakkı; kişi lehine kurulur, ancak devredilebilir ve mirasçıya geçebilir.

A. Taşınmaz Lehine İrtifak

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar (TMK m. 779/1).

Tanım, irtifakın içeriğini de sınırlar: yükümlünün borcu ya bir şey yapmama ya da bir şeye katlanmadır. Yapma borçları irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir (TMK m. 779/2).

Kurulması bakımından kural nettir: irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TMK m. 780/1, m. 781). İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür (TMK m. 780/3).

İrtifakın kullanılmasında iki yönlü bir ödev vardır. İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli önlemleri alabilir; ancak hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır. Yüklü taşınmazın maliki de irtifakın kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (TMK m. 786). Kural, mülkiyetin sınırlanmasını gerekli olanla sınırlı tutar.

Kapsamın belirlenmesinde sıra şu ölçütlere göre işler:

• Tescil, irtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde esas oluşturur (TMK m. 787/1).
• Tescilden açıkça anlaşılmayan hâllerde kapsam, tescilin sınırları içinde kazanma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenir (TMK m. 787/2).
• Geçit, hayvan otlatma, hayvan sulama ve su alma gibi haklarda taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, bunlar yoksa yerel âdet uygulanır (TMK m. 789).

Kapsamın genişlemesine bir de sınır konmuştur: yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz (TMK m. 788). Bir tarlaya kurulan geçit hakkı, tarlanın yerine fabrika yapılmasıyla ağır vasıta geçidine dönüşmez.

Sona erme bakımından: irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m. 783). Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa hak kendiliğinden düşmez; malik irtifakı terkin ettirebilir, terkin edilmedikçe irtifak ayni hak olarak varlığını sürdürür (TMK m. 784). Birleşme sona erme sebebi değil, terkin isteme sebebidir. Ayrıca, lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki terkinini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (TMK m. 785).

B. İntifa Hakkı

1. Konusu ve Kurulması

İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar (TMK m. 794).

Konusunun genişliği, intifa hakkını diğer irtifaklardan ayırır: bir malvarlığının tamamı üzerinde kurulabilen tek ayni haktır.

Kurulma biçimi konuya göre değişir: taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı, tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir (TMK m. 795).

2. Hak Sahibinin Hak ve Borçları

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir ve bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır (TMK m. 803).

Ürünler bakımından ölçü zamandır: intifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler intifa hakkı sahibine aittir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçalar malike aittir (TMK m. 804).

Devir bakımından önemli bir ayrım vardır: hakkın kendisi devredilemez, ancak kullanılması devredilebilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir; bu takdirde malik haklarını devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m. 806).

Malikin koruma araçları da vardır: intifa hakkı sahibi kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya malı malikin itirazına rağmen hukuka aykırı kullanmaya devam ederse, sulh hâkimi onun zilyetliğini kaldırarak hakkın konusunu bir kayyıma tevdi eder (TMK m. 810).

Güvence isteme yetkisinin koşulları da ayrıca düzenlenmiştir:

• Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir (TMK m. 808/1).
• Konu tüketilebilen şey veya kıymetli evrak ise malik, tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden önce de güvence isteyebilir (TMK m. 808/2).
• Kıymetli evrakın güvenilir bir yere tevdi edilmesi güvence yerine geçer (TMK m. 808/3).
• İntifa hakkı kendisinde kalmak üzere bağışlama yapan kimseden güvence istenemez (TMK m. 809).

Malın bakımı ve akıbeti bakımından: malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hâle getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder (TMK m. 798). Bu son cümle, ayni ikame düşüncesinin intifadaki görünümüdür.

Hak sona erince mal malike geri verilir (TMK m. 799). Sorumluluk rejimi şöyledir: intifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur; yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin eder; buna karşılık malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir (TMK m. 800). Yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir; malik tazminattan kaçınırsa eklemeleri, malı eski hâline getirmek kaydıyla söküp alabilir (TMK m. 801). Geri verme anında ileri sürülebilecek bütün istem hakları bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TMK m. 802).

3. Sona Ermesi ve Azami Süre

İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile; yasal intifa hakkı ise sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması, vazgeçme veya ölüm gibi diğer sebepler taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (TMK m. 796).

Süre bakımından kural şudur: intifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m. 797).

Bu, intifa hakkının kişiye bağlı niteliğinin en açık görünümüdür: hak, sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılara geçmez.

C. Oturma (sükna) Hakkı

Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır (TMK m. 823).

1. Şahsa Bağlılık ve Ailenin Yararlanması

Oturma hakkı, intifa hakkından iki noktada daha dardır:

• Konusu bakımından: yalnız bina veya bölümü üzerinde ve yalnız konut olarak yararlanma sağlar.
• Devredilebilirlik bakımından: intifa hakkının kullanılması devredilebilirken, oturma hakkı hiçbir biçimde devredilemez.

Kapsamı genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Hak sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir (TMK m. 824).

Giderler bakımından ölçü, yararlanmanın kapsamıdır: hak binanın veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine; hak sahibi binayı malikle birlikte kullanıyorsa giderler malike ait olur (TMK m. 825).

D. Üst Hakkı

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer (TMK m. 826/1–2).

Üst hakkının en önemli sonucu, bütünleyici parça kuralını kırmasıdır: bir üst irtifakına dayanarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur (TMK m. 726/1).

1. Bağımsız ve Sürekli Nitelik, Taşınmaz Olarak Kaydı

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikteyse, hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m. 826/3). Süreklilik için hakkın en az otuz yıl süreli olması aranır (TMK m. 998/3).

Taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı, kendisi bir taşınmaz gibi işlem görür: üzerinde ipotek kurulabilir, devredilebilir ve ayrı bir tapu sayfasına sahip olur. Bu, "taşınmaz" kavramının yalnız araziden ibaret olmadığını gösteren en belirgin örnektir (TMK m. 704/2).

İçerik bakımından kanun bir de bağlayıcılık kuralı koymuştur: üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına ve özgülenme amacına ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır (TMK m. 827).

2. Süre, Devredilebilirlik ve Sona Erme

Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir; bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m. 836).

Son cümle önemlidir: taraflar üst hakkının ileride uzatılacağını baştan kararlaştıramaz. Kanun, yüz yıllık üst sınırın sözleşmeyle aşılmasını bu yolla önlemiştir.

Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde, sözleşmede malik lehine saklı tutulan süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi kullanılabilir (TMK m. 833).

Sona ermenin sonucu, üst hakkının bütünleyici parça kuralına getirdiği istisnayı da sona erdirir: üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı taşınmaz olarak kaydedilmişse sayfa kapatılır; bu sayfa üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla sona erer (TMK m. 828).

Bedel bakımından kural, malik lehinedir: taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel kararlaştırılmışsa bunun miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir; kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez (TMK m. 829/1). Bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada bir ipoteğin tescili istenebilir (TMK m. 829/2).

Üst hakkı karşılığında irat borçlanılmışsa malik de korunur: malik, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için, taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir (TMK m. 834/1). Bu kanunî ipotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz (TMK m. 835/1).

E. Kaynak Hakkı ve Diğer İrtifaklar

Kaynak hakkı, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde kurulan ve arazi malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılan irtifaktır. Üç özelliği vardır (TMK m. 837):

• Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçıya geçer.
• Bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir.
• Bu yönleriyle üst hakkıyla aynı gruba girer; kişiye bağlı irtifaklardan ayrılır.

Diğer irtifaklar bakımından kanun bir çerçeve çizmiştir: malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmadıkça başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; kapsamları hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir (TMK m. 838).

F. Üç Hakkın Karşılaştırması

Tablonun gösterdiği ölçü şudur: haklar kişiye bağlılıktan uzaklaştıkça devredilebilirlik ve süreklilik kazanır. İntifa ve oturma kişiye sıkı sıkıya bağlıdır; üst hakkı ise taşınmaz gibi işlem gören, devredilebilen ve mirasçıya geçen bir haktır.

Örnek olay

(F), taşınmazı üzerinde (G) lehine intifa hakkı, (H) lehine ise oturma hakkı kurmuştur. (G) intifa hakkını bir şirkete devretmek istemekte; şirket ise hakkı doğrudan kendi adına tescil ettirmeyi talep etmektedir. (H) ise evlendiğini, eşi ve çocuklarıyla birlikte oturmak istediğini belirtmektedir; (F) buna itiraz etmektedir. Ayrıca (G) ölmüş ve mirasçıları intifa hakkının kendilerine geçtiğini ileri sürmektedir.

Değerlendirme: Üç talep de hakların kişiye bağlılık derecesiyle çözülür.

İntifa hakkının devri. İntifa hakkının kendisi devredilemez; devredilebilen yalnız kullanılmasıdır (TMK m. 806/1). Şirketin hakkı kendi adına tescil ettirme talebi bu sebeple karşılanamaz. Buna karşılık sözleşmede aksine hüküm yoksa ve durum ve koşullardan hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, (G) hakkın kullanılmasını şirkete devredebilir.

Bu devrin sonucu da düzenlenmiştir: malik (F), haklarını devralan şirkete karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m. 806/2). Hak sahibi (G) olmaya devam eder; şirket yalnız kullanma yetkisini edinir.

(H)'nin ailesiyle oturması. Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir (TMK m. 824/2). Kurulma senedinde hakkın (H)'nin şahsına özgülendiği açıkça belirtilmemişse (F)'nin itirazı yerinde değildir.

Buna karşılık (H), oturma hakkını başkasına devredemez ve kiraya vererek gelir elde edemez; hak konut olarak yararlanma yetkisi verir ve başkasına devredilemez (TMK m. 823/1–2). Aile ile birlikte oturmak devir değildir; hakkın kapsamı içindedir.

Mirasçıların iddiası. İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle sona erer (TMK m. 797/1) ve mirasçılara geçmez. (G)'nin ölümüyle hak son bulmuştur; mirasçıların iddiası yerinde değildir. Taşınmazda malik, hakkın terkinini isteme yetkisine sahiptir (TMK m. 796/2).

Sonuç, hak bir üst hakkı olsaydı tersine dönerdi: üst hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer (TMK m. 826/2).

Örnek olay

(A), arazisi üzerinde (B) lehine kırk yıl süreli, bağımsız ve sürekli nitelikte bir üst hakkı kurmuş ve hak, (B)'nin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiştir. (B) bu üst hakkını bir bankaya ipotek ettirmiş ve üzerine bir fabrika binası inşa etmiştir. Resmî senette yapının yalnız üretim amacıyla kullanılacağı belirtilmiştir. Kırk yılın sonunda (A), binanın kendisine bedelsiz kalacağını; (B) ise binayı kendisinin yaptığını, bedel ödenmeden hakkın sona eremeyeceğini ileri sürmektedir. Ayrıca taraflar, hakkın kuruluşu sırasında sürenin bitiminde otomatik olarak yüz yıl daha uzayacağını kararlaştırmışlardır.

Değerlendirme: Olay, üst hakkının üç ayırt edici sonucunu bir arada sorgulamaktadır.

Yapının mülkiyeti ve sona erme. Üst irtifakına dayanarak başkasına ait arazinin üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine aittir (TMK m. 726/1). Hak devam ettiği sürece fabrika (B)'nindir. Ancak üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m. 828/1). Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının sayfası kapatılır ve bu sayfa üzerindeki rehin hakları dâhil bütün hak ve yükümlülükler sona erer (TMK m. 828/2). Bankanın ipoteği de bu kapsamda düşer.

Bedel. (B)'nin bedel iddiası kural olarak yerinde değildir: taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için bir bedel ödemez (TMK m. 829/1). Bedel yalnız sözleşmede kararlaştırılmışsa istenebilir; kararlaştırılmışsa da bu bedel, üst hakkı kendisi için rehnedilmiş olan bankanın ödenmemiş alacağının güvencesini oluşturur ve bankanın rızası olmaksızın (B)'ye ödenemez. Bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa banka, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir (TMK m. 829/2).

Uzatma taahhüdü. Üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir ve süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kuruluş şekline uyularak yeni bir süre için uzatılabilir; bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m. 836). Kırk yıllık hakta dörtte üçlük süre otuzuncu yılda dolar; ondan önce yapılan otomatik uzatma anlaşması geçersizdir.

Kullanım kaydı. Yapının özgülenme amacına ilişkin olarak resmî senette yer alan kayıtlar herkes için bağlayıcıdır (TMK m. 827). Üretim amacı dışında kullanım, (A)'ya sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunma imkânı verir; sözleşmede saklı tutulmuşsa hakkın süresinden önce sona erdirilmesi veya devrinin istenmesi de gündeme gelir (TMK m. 833).