Taşınmaz Yükü

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir (TMK m. 839/1–2). Kurumun üç ayırt edici unsuru vardır:

• Borç bir verme veya yapma edimidir; kaçınma veya katlanma değildir.
• Sorumluluk yalnız taşınmazla sınırlıdır; yükümlünün kişisel malvarlığı sorumlu olmaz.
• Yükümlülük taşınmaza bağlıdır; malik değişince kendiliğinden yeni malike geçer.

A. Taşınmaz Yükünün Kurulması ve Kapsamı

Taşınmaz yükü, irtifak haklarından bir noktada kesin biçimde ayrılır: irtifakta yükümlünün borcu kaçınma veya katlanma iken, taşınmaz yükünde borç bir verme veya yapma edimidir. Kanun, irtifakta yasakladığı olumlu edimi burada esas almıştır.

Kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir; dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmadıkça yıllık edimlerin yirmi katıdır (TMK m. 840).

Sorumluluğun niteliği kurumun özünü verir: taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Bununla birlikte her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar (TMK m. 848).

Yükün taşınmaza bağlılığı da açıktır: taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur (TMK m. 849/1). Yükümlülük kişiye değil, taşınmaza bağlıdır.

Tescil kuralının istisnası kamu hukukundan doğan yüklerdir: aksine hüküm yoksa kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Buna karşılık kanunun alacaklıya yalnızca yükün kurulmasını isteme yetkisi tanıdığı hâllerde taşınmaz yükü ancak tescille doğar (TMK m. 841). Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında ise irat senedine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 842).

B. Sona Ermesi ve Yükten Kurtarma

Taşınmaz yükü, tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri ise yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir (TMK m. 843). Bu ayrım irtifaklardaki düzenle aynıdır: sicil dışı sebepler hakkı doğrudan düşürmez, terkin isteme hakkı doğurur.

Yükten kurtarma, taşınmaz yükünün süresiz biçimde taşınmaza yapışmasını önleyen kurumdur. Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmışsa veya şu üç hâlde malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK m. 844):

• Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse
• Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse
• Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse

Yükümlünün de aynı yetkisi vardır. O da sözleşmeyle yetkili kılınmışsa ya da şu hâllerde kurtarma isteyebilir (TMK m. 845/1):

• Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa
• Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmişse Otuz yıl geçtikten sonra satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır. İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa yükten kurtarma istenemez (TMK m. 845).

Kurtarma bedeli, gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden hesaplanır (TMK m. 846). Zamanaşımı bakımından kural ikilidir: taşınmaz yükünün kendisi zamanaşımına tâbi değildir; muaccel olan edimler ise borçlunun kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tâbi olur (TMK m. 847).

Örnek olay

(Y), taşınmazı üzerinde komşusu (Z) lehine, her yıl belirli miktarda zeytinyağı verme borcunu içeren bir taşınmaz yükü kurdurmuş ve yük tapuya tescil edilmiştir. (Y) taşınmazı (W)'ye satmıştır; (W), yükü kendisinin üstlenmediğini, sözleşmenin tarafı olmadığını ileri sürmektedir. (Y) döneminde muaccel olan ve dört yıl önce ödenmesi gereken bir edim de hâlâ yerine getirilmemiştir; (Z) bu edimi taşınmazın satış bedelinden almak istemektedir. Ayrıca (W), taşınmazın bir kısmını satarak parselleri bölmüş, kalan kısmın değeri belirgin biçimde düşmüştür.

Değerlendirme: Üç sorun taşınmaz yükünün eşyaya bağlı niteliğiyle çözülür.

Yükün yeni malike geçmesi. Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur (TMK m. 849/1). (W)'nin sözleşmenin tarafı olmadığı yolundaki itirazı yerinde değildir: yükümlülük kişiye değil, taşınmaza bağlıdır ve mülkiyetle birlikte geçer.

Sorumluluğun kapsamı da bundan çıkar: (W) yükten yalnız taşınmazla sorumludur, kişisel malvarlığıyla değil. Taşınmaz yükü alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; yalnız alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir (TMK m. 848/1).

Eski edim. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar (TMK m. 848/2). Dört yıl önce muaccel olan edim artık taşınmazla güvence altında değildir; (Z) bunu taşınmazın değerinden değil, o tarihte yükümlü olan (Y)'den kişisel alacak olarak isteyebilir. Bu alacak, kişisel borç hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına da tâbidir (TMK m. 847/2).

Bölünme ve değer düşmesi. Alacaklı, yüklü taşınmaz haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse veya malik taşınmazın değerini düşürüp yerine başka güvence göstermezse, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK m. 844/1–2). Olayda her iki sebep de gerçekleşmiştir; (Z) yükten kurtarmayı isteyebilir. Kurtarma, gerçek değerin daha düşük olduğunu ispat hakkı saklı kalmak üzere, kütükte gösterilen miktar üzerinden yapılır (TMK m. 846).