Kat Mülkiyeti

Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir (TMK m. 726/2). Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz (TMK m. 726/3).

Kat mülkiyetinin eşya hukuku bakımından özelliği, bütünleyici parça kuralının bir istisnasını oluşturmasıdır. Kural olarak bir binanın bölümleri arazinin bütünleyici parçasıdır ve üzerlerinde ayrı mülkiyet kurulamaz; kat mülkiyeti bu kuralı kırarak bağımsız bölümleri ayrı mülkiyetin konusu hâline getirir.

A. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Ayrımı

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, malik veya ortak malikler tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının aynı nitelikteki bölümleri üzerinde ise, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulur (KMK m. 1).

Ayrım tek bir ölçüte dayanır: yapı tamamlanmış mıdır? Tamamlanmışsa kat mülkiyeti, tamamlanmamışsa kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m. 3/1). Üç unsuru bir arada taşır: bağımsız bölüm üzerindeki münferit mülkiyet, arsa üzerindeki pay ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet. Bu üç unsur birbirinden ayrılamaz; bağımsız bölüm devredildiğinde arsa payı ve ortak yerlerdeki hak da onunla birlikte geçer.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur (KMK m. 3/2).

Kuruluş usulü bakımından her ikisi de tapu idaresinde istem ve resmî sözleşme ile gerçekleşir; tapu memuru belgeleri denetledikten sonra sözleşmeyi düzenler ve bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır (KMK m. 12, m. 13).

B. Ortak Yerler ve Kat Maliklerinin Hakları

Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilir; ancak kanun bir çekirdek listeyi her hâlde ortak yer saymıştır (KMK m. 4):

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar
• Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları
• Genel kömürlük, sığınak, kapıcı daireleri, çamaşırhane, garaj gibi ortak hizmet yerleri
• Tesisat kanalları, su, elektrik, ısıtma ve iletişim tesisleri

Kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; genel kömürlük, garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerdeki ölçü, aksine sözleşme yoksa arsa payı oranıdır (KMK m. 16).

Bu, kat mülkiyetinin bileşik yapısını gösterir: bağımsız bölüm üzerindeki tekil mülkiyet, ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet ve arsa payı bir arada bulunur ve birlikte el değiştirir.

C. Kat Maliklerinin Borçları

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür (KMK m. 18/1). Bu, komşuluk hukukunun kat mülkiyetindeki özel görünümüdür.

Anayapının korunmasına ilişkin borç daha ağırdır. Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; kendi bağımsız bölümünde ise anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapamaz (KMK m. 19).

Kullanım amacına ilişkin bir yasak da vardır: kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz ve buna aykırı sözleşmeler hükümsüzdür; muayenehaneler bu hükmün dışındadır (KMK m. 24/1).

Yaptırım, paydaşlıktan çıkarmanın kat mülkiyetindeki karşılığıdır: kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m. 25/1).

D. Yönetim

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır (KMK m. 27). Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m. 28/1).

Yönetici bakımından kural şudur: kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (KMK m. 34/1–2). Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m. 38/1) ve kat malikleri kurulu onun tutumunu sürekli denetler, haklı bir sebep çıkarsa her zaman değiştirebilir; hesap denetimi, yönetim planında süre yoksa her üç ayda bir yapılır (KMK m. 41).

Karar yeter sayıları, işin ağırlığına göre kademelenir:

• Yenilik ve ilaveler — ortak yerlerin daha rahat kullanılmasına veya faydanın çoğaltılmasına yarayan işler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (KMK m. 42/1).
• Ortak yerlerde inşaat ve değişiklik — bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK m. 19/2).
• Kat ilavesi ve benzeri esaslı işler — kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir (KMK m. 44).
• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri — anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya dış duvarların reklam amacıyla kiralanması gibi işler ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir (KMK m. 45).

E. Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Bütün bağımsız bölümlerin tek kişinin mülkiyetinde toplanması kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez (KMK m. 46/1–2). Bu, birleşmenin irtifaklarda da sona erme sebebi sayılmamasıyla aynı düşüncedir.

Anayapının tümü harap olmuşsa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bağımsız bölümlerden biri tamamen harap olur ve maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının satın alınmasını isteyebilir (KMK m. 47/1–2).

Kanun ayrıca iki sınır koymuştur: bu Kanunun yürürlüğünden sonra, bir taşınmazın paydaşlarından birinin bir bölümünden kat maliki gibi tek başına yararlanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz ve tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m. 50).

Örnek olay

On iki bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda kat maliki (K), kendi dairesinin balkonunu kapatarak odaya katmış ve bunu yaparken dış cephede bir bölümü değiştirmiştir. Diğer kat malikleri buna itiraz etmektedir. Aynı binada kat maliki (L), kütükte mesken olarak gösterilen dairesinde bir poliklinik açmıştır. Kat malikleri kurulu ayrıca, binanın dış duvarını reklam amacıyla kiralamaya sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermiştir; kat maliki (M) bu karara katılmamıştır. Binada yönetici atanmamıştır.

Değerlendirme: Dört sorun ayrı yeter sayı ve yasaklara tâbidir.

Balkon ve cephe. Kat malikleri anagayrimenkulün mimarî durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür ve kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte değişiklik yapamaz (KMK m. 19). Dış cephe ortak yerdir; (K) gerekli rızayı almadığına göre değişiklik hukuka aykırıdır ve eski hâle getirilmesi istenebilir.

Poliklinik. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde poliklinik kurulamaz ve kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; yalnız muayenehane bu yasağın dışındadır (KMK m. 24/1). (L)'nin açtığı poliklinik yasağın kapsamındadır; muayenehane niteliğinde olsaydı sonuç değişirdi.

Reklam kirası. Anayapının dış duvarlarının reklam amacıyla kiralanması, kanunun önemli yönetim işleri arasında saydığı işlerdendir ve ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir (KMK m. 45). Çoğunlukla alınan karar bu iş bakımından yeterli değildir; (M)'nin katılmaması kararı geçersiz kılar.

Yönetici. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (KMK m. 34/2). On iki bağımsız bölümlü binada yönetici atanmamış olması kanuna aykırıdır; kat maliklerinden birinin istemi üzerine hâkim tarafından yönetici atanabilir.

Borçlarını sürekli ve ağır biçimde ihlal eden kat maliki bakımından ise en ağır yaptırım saklıdır: diğer kat malikleri, o malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m. 25/1).